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关于加强和改进武昌区住宅小区物业管理的对策研究

【信息来源:】【信息时间:2018-05-22】【作者:】 【阅读次数:

 

 

 

、主题发言

1.关于加强和改进武昌区住宅小区物业管理的对策研究…1

二、补充发言

2.关于建立“质价相符、协商定价”的物业服务价格调节机制

的建议…………………………………………………………(26

3.关于完善武昌区物业管理企业准入退出机制的建议……(31

4.关于开展“红色物业140社区行动计划”的建议……(34

三、互动发言

5.关于解决老旧小区停车难问题的建议……………………(39

6.关于实施“助老上楼”计划的思考建议…………………(52

7.关于“爱车回家”及“助老上楼”工作的建议…………(57

8.关于在老旧住宅区域推进“红色物业”工作的思考……(64

四、工作汇报

9.武昌区“四主”模式推进“红色物业”全覆盖…………69

10.主动作为 真抓实干 大力推进住宅小区物业管理工作……(75

11.做优做实“红色物业”  提升物业管理水平………………(81

12.住宅电梯安全管理工作汇报………………………………(90

 



关于加强和改进武昌区

住宅小区物业管理的对策研究

政协民进界别委员组

 

住宅小区物业管理是指在以住宅为主并有相应配套公用设施设备的居住区内,业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。广义的讲,是指一切为了物业的正常使用而对物业本身及其业主和用户所进行的管理和提供的服务。住宅小区是群众的家园、社会的基本单元,住宅小区物业管理工作,是社会治理的最后一公里,是城市管理的重要环节,物业服务的好坏,直接影响着人民群众的生活质量。

住宅小区物业管理一直是区委区政府、社会各界和群众关心关注的热点、焦点和难点问题。当前,我区正在深化推进社会治理创新,住宅小区作为社区网格的组成部分,如何进一步做优和不断提升物业管理服务专业化水平,是保障改善民生、实现社区自治、建设和谐武昌的一个重大课题,对武昌创新社会治理、建设创新型城区和国家中心城市核心区具有重大的现实意义。

一、基本情况和调研实录

综合区房管局和区民政委的数据,截至2016年底,武昌区住宅小区总面积约为3600万平方米,按开发主体自然划分为336个居民小区(如下表)。

 

有物业服务企业

自助物业管理

合计

有业主委员会

192

33

225

无业主委员会

51

60

111

合计

312

260

336

表中数据表明,既有物业服务企业又有业主委员会的住宅小区有192个,占住宅小区总数的57.1%;既无物业服务企业又无业主委员会的住宅小区有60个,占住宅小区总数的17. 9%;有物业服务企或有业主委员会之一的有84个,占住宅小区总数的25%

区委组织部为推进“红色物业”工作,将全区居民住宅小区划分为572物业管理单元,其中市场化物业管理单元292个,区属、街属物业企业已进驻物业管理单元20个,规范自助物业管理单元260个,实现物业服务全覆盖。

我们接到课题后,成立了课题组,采用查阅文献、问卷调查、实地考察、座谈研讨等多种形式,就住宅小区物业管理工作的亮点做法、主要问题、工作建议进行了调研。下面将调研中反映的对住宅小区物业管理的突出问题和主要建议整理汇总如下。

相关主体

突出问题

主要建议

业主和业主

委员会

1.车位紧张。

2.维修基金使用难。

3.业委会组建难、工作更难。4.违法建设等违规问题处置不及时、不力。

5.物业服务不透明。

1.建立业主代表大会制度。

2.物业服务契约化。

3.公开透明。

物业服务

企业

1.物业费收费率和收费标准双低。

2.设施设备维修资金启用难。

3.将物业服务企业当成万能的,动不动就不交物业费。

4.调价难。

1.建立质价相符定价机制。

2.建立电梯养老金制度。

3.尽快建立物业服务企业准入、退出机制。

4.政策失效、市场失灵老旧小区,物业服务企业需要行业主管部门参与统筹下的“三方联动”。

街道办事处和社区居委会

1.物业费收费率低。

2.街道办事处和社区居委会事权无抓手。

3.业委会作用发挥不够。

4.物业费往往一费定终身,未能形成有效增长的机制。

1.完善“分等定级、质价相符”的物业收费机制。

2.加强街道办事处和社区居委会事权。

3.加强业委会专业化建设。

4.对欠交物业费的业主要有一个追缴机制。

区房管局和区民政委

1.小区内违法违规执法力度不强。

2.综合管理指导力度不够。

3.业委会在履职方面的政策法规不健全。

4.部分业委会换届和组建难。

5.质价相符质量体系不健全。

6.社会公众理解有偏差。

7.前期物业遗留问题投诉大。

1.优化监督管理。

2.规范业委会运行。

3.正向引导媒体宣传。

二、突出问题及分析

通过上述走访调查、座谈沟通和分析研究等,我们认为我区住宅小区物业管理存在的突出问题在如下几个方面。

(一)物业公司品质参差不齐,服务质量普遍不高。一是物业服务企业资质普遍不高。目前我区共有注册物业服务企业265家,三级资质218家,占比约82.3%;而一级资质15家,占比约5.67%。近年来,我区物业服务问题投诉每年大于300件,占全年各级各类物业投诉案件比约40%,物业服务投诉居高不下。产生投诉的主要原因是居民认为物业服务质价不符,所交的物业费没有得到等价的服务。二是物业服务企业管理水平整体不高。大量物业服务企业员工素质不高、服务不规范;物业服务企业员工普遍文化水平偏低,人员流动性大,同时较少接受过专门培训,致使专业知识缺乏,物业服务工作不到位。物业服务企业开展和提供的服务项目单一、面窄;大量物业服务企业不及时移交物业基本资料,不提供业主委员会议事用房,隐瞒公共收益、不愿意移交公共收益;有的物业服务企业追求短期效益、眼前利益,基本投入不到位,小区设施老坏不及时修理更换,基本绿化不能满足要求;有的物业服务企业财务收支不透明、擅自降低服务标准和要求、擅自上涨物业服务费等。三是物业服务费收取率低。10年以上小区服务及收费均存在问题,业主因种种服务质量问题欠缴物业费,多数小区物业费收取率很难达到85%,物业服务企业不移交公共收益,用于冲抵物业服务费用,引发后续矛盾突出。据区房管局统计,开发建设遗留问题引发的投诉约占物业管理类投诉的16%,且多数因为长期得不到合理解决而反复投诉,导致拖欠物业费、管理服务大打折扣的恶性循环,随着开发商的撤出而矛盾不断激化。

(二)物业服务收费标准质价不符,协商调价困难。一是一费定终身导致物业服务企业弃管。住宅小区物业费标准多数是购房时的标准,随着时间的推移,人员工资最低标准涨了,维修材料成本涨了,收费标准没有涨,10年、20年的小区,物业服务企业只能以减少管理环节,降低人工成本,牺牲服务质量来换取营运,导致质价不符的争论,到底是质不抵价,还是价买不来质,各说各话、协商调价进入持久战,坚持不住的物业服务企业往往弃管小区,政府兜底面不断扩大。二是业主缺位导致前期物业定价被高估。前期物业定价,业主是通过签订与购房合同捆绑在一起的物业服务合同而名义上的参与,在协商定价时业主方是缺位的,业主往往因为房价远高于首次物业管理费而轻视或忽略对物业服务合同条款的考量,前期物业服务企业因为公共设施设备维修量小,成本价格低于收费价格,维持运营尚能营利而提供了质价相符的服务;随着业委会的成立,在小区规划改建、服务水平、收费标准、收益分成等诸多方面形成矛盾累积叠加,导致业主形成服务质量下降,质量远低于对应价格的思维定式,调价协商往往以失败告终。三是缺质价相符标准导致协商调价没有参照。由于物业服务是先定价收费,再提供服务,服务质量的评价具有滞后性,受法律法规所限,政府强化了对前期物业服务企业选聘的监管、也完善修订了住宅小区物业服务等级指导标准,但没有形成动态的、有可信度的达到某标准就对应某价格的机制。在市场调节定价的主导下,实施物业企业服务收费备案制,监管部门在定价环节有多远走多远,对具有公共性的物业服务协商调价,既无参照又无监管,陷于死循环。

(三)落实“三方联动”、综合治理工作机制还不平衡、不够到位。一是联动机制责权不匹配,对业主说服力低。“三方联动”为民事民提、民事民议提供了平台,但所提所议问题的解决方案,对参与三方没有强制性,如多个小区二次供水改一户一表,就因为得不到大多数业主支持而不能实施;对相关监管部门只有申请建议权,如治理屋顶漏水的“平改坡”、增加老年人活动场所的改造,就需要向规划和城管部门申请批准,一旦不合规就不能实施,往往所提问题长期得不到解决。如此,联动各方参与的积极性不高,联动活动流于形式;联动工作无成效,对业主没有说服力。二是联动协商工作透明度不高,业主认可度低。“三方联动”虽有制度化、规范化和法治化方面的设计,但大多数业主是否知道什么时候联动协商,联动协商中的议题是否代表了大多数业主的意见,联动协商结果怎么呈现、谁来监督落实等,缺少公告、反馈、沟通、公示的时空,业主参与度不高,直接影响了联动协商的公信力。三是小区违章违规处理不及时,全面落实综合治理还存在一些障碍。有的是由于执法范围不明确,部门间推诿扯皮,造成监管缺位;有的是由于涉及部门多,相互配合、协调不够,还未真正建立起有效的物业管理的联动机制;有的是对出现的新问题、新矛盾,部门的职责还不清晰,造成执法空白。按照社会治理创新的要求,各部门虽然把执法力量下沉到社区参与到网格服务团队中,但对街道而言几乎是加事不加人,街道管理物业事项的人多为兼职,政策法规学习也不透,对各部门下沉执法队伍的管理考核体系还正在逐步健全完善,导致目前网格综合管理服务的效果还不明显。

(四)业委会成员专业素养有待提升,履职表现有待改善。一是业主主动参与度不高,业委会换届和组建难。因绝大部分业委会没有经济收入,加之居民投诉多、矛盾多、问题难以处理等原因,导致很多业主不愿意进入业委会,在换届和组建的过程中愿意报名参选的人很少。有的小区内部关系复杂,居民不团结,业主对几次确定的候选人均不满意,从而导致业委会组建或换届工作延迟。部分商住两用房小区,出租率高,业主实际入住率低,业主成立业委会的积极性和参与率不高,召开业主大会难,因此,换届和组建难。二是业委会履职政策法规不健全,开展工作难。业委会工作经费没有法律保障,物业服务管理条例虽有规定,但在实际工作中,由于缺乏详细的费用支付和使用标准,大多数业委会仍存在无费用或即使有费用也不知如何正确使用,不能有效开展工作。业委会人员构成没有法律规定,有的是退休老人,虽有空闲时间,但专业知识相对欠缺;有的是在岗人员兼职,由于工作繁忙没有时间和精力来处理业委会的事务。还有就是人员行业类别多,素质参差不齐、认识难统一,复杂的人员结构和专业知识的缺乏,导致了部分业委会履职能力差,使业主的诉求得不到及时解决。业委会法律地位没有明确,业主大会制度因操作性不强形同虚设,业委会势单力薄,解决了小区的问题是做了事,问题没解决是无能,吃力不讨好,做好工作难。业委会不作为、乱作为缺乏制度约束。有越位的,民主意识不强,本应由业主共同决定的事项往往由业主委员会越俎代庖,更有甚者,以权谋私、凌驾在全体业主的意愿和权利之上;有缺位错位的,长期与物业公司纠缠不清或对物业服务企业不管不问。三是业委会信息公开不够,履职效果不显。大部分业主对小区收益性项目使用和收益分配的情况不了解;小区业委会主要以公告栏和电梯公益广告宣传作为其主要宣传渠道,容易被业主忽略,甚少用发放宣传资料、工作人员电话或者上门拜访等有强化宣传效果的方式,业委会的工作内容和涉及业主利益的事项的宣传效果收效甚微。

三、武昌区的有益探索

近年来,区委区政府高度重视住宅小区物业管理工作,相关部门、街道办事处、社区居委会、物业服务企业齐心协力、勇于创新、主动作为,探索了一些有益的经验和做法。

(一)形成相互配合、相互支持、相互监督的物业服务综合治理机制。成立区物业管理工作领导小组;强化街道主体地位,理顺区直部门、街道、社区的物业管理职能,厘清相应责任清单,建立“属地管理、街道为主、部门保障、依法处理”的综合治理工作机制;全区实行网格化管理,建立“发现报告、立案分办、事件处理、跟踪回访、评价结案”的“五步闭合”网格化服务管理工作机制;区政府、职能部门、街道对物业服务工作的协调、督办工作力度全面加强,逐步构建物业服务与城市管理相适应的社区物业服务新体制。

(二)激活“红色细胞”, 探索“四主”模式,推进“红色物业”全覆盖。今年以来,武昌区充分激活“红色细胞”在各类主体及活动中的带动作用,积极推进党组织和党的工作在物业服务企业、业委会实现全覆盖,着力打造“红色物业企业”、“红色业委会”、“红色业主代表”, 形成党领导下的小区共管共治“红色物业”机制;紧紧围绕党建引领、服务优质、融入治理、常态持续的目标,探索街道主抓、居民主体、物业主动、治理主导的“四主”模式;针对全区572个住宅小区物业管理单元,结合社区网格划分、物业属性,按照地理相近、居民集中、规模适度、便于管理的原则,科学合理划分物业服务单元,制定分类推进方案,印发《武昌区“红色物业”工作指导细则》,积极推进“红色物业”全覆盖。

(三)创新服务方式,搭建协商平台,不断深化“三方联动”机制。南湖街在推进“三方联动”工作制度化、流程规范化和调解法治化等方面进行了积极探索,在街道层面成立“三方联动”工作办公室,建立业主委员会联谊会、物业企业联谊会制度,组建街道公共法律服务中心,成立物业纠纷调解委员会,引进长江日报公益律师团,直接服务南湖23个业主委员会。同时,南湖街紧紧抓住业委会建设这个关键,探索建立业主代表会议、业委会候补委员等制度,有效提升了业委会自治水平。在此基础上,20177月,成立“南湖社”,成为武汉市首家职业化、专业化服务业主的第三方社会组织,为小区业主及业委会有效自助、互助搭建了学习交流的支持平台,为业主与物业企业形成和谐共赢的平等市场关系,搭建了与企业、政府沟通协商的对话平台。

(四)健全制度体系,强化物业企业监管,不断优化行业市场环境。武昌将物业管理纳入大城管综合考核,不断完善健全物业管理制度体系,推进物业行业健康有序发展。实行物业服务项目经理责任制,全区物业企业项目经理全部持证上岗;实行“四公开一监督”制度,物业企业主动接受业主监督;推进小区“四资”移交工作,为业主公开、透明监管小区公共资产打下了基础;2017年出台《武昌区住宅小区物业服务质量考评办法》、《武昌区住宅小区物业服务指导标准》、《武昌区住宅小区物业管理退出和交接工作指导意见》等三项管理制度,为提高“红黑榜”和物业企业信用信息档案的公信力,为完善质价相符的物业服务收费机制,提供了制度保障。南湖街还探索建立物业服务保证金制度,在促进物业服务质价相符方面进行了有益尝试。

四、部分发达地区经验与做法

在新的发展阶段,“社会治理”已上升为国家战略,社区治理理所应当地成为创新社会治理体制的重要组成部分。 针对城市社区治理面临的新形势、新变化、新问题,如何化解社区矛盾和问题,稳定城市基层社会,成为当前亟待解决的重大理论问题和实践问题。很多发达地区通过顶层构建、系统设计,在制度及其配套上下功夫,较好的保障了多方共治格局、市场化运作机制的正常运行;通过运用现代信息手段、搭建平台,在公开透明和公平公正上下功夫,有公信力的保障了和谐平等协商和各方利益;这些成功的经验,为我们提供了有益的借鉴。

(一)政府主导,不断创新的管理制度体系。上海和深圳等地区都非常重视政府职能部门在物业管理工作中的主导作用,通过建立规范、完善的物业管理制度体系,明确各方的权利、义务、责任。一是顶层构建“四位一体、良性互动”的综合治理格局。近年来,上海市提出创新社会治理,构建政府监管、市场主导、社会参与、居民自治四位一体和良性互动的住宅小区综合治理格局。围绕完善住宅小区物业管理体制,建立物业服务收费协商模式,制订住宅小区综合管理和服务的责任清单,明确城管执法、工商、公安、规划、环卫、绿化、物价、市政等部门在住宅小区综合管理中的职责,突出了物业管理主体的多元化和管理职能的多维度,形成居民自治和社区共治机制。二是围绕市场化要素系统设计指导保障制度体系。深圳市是我国率先开展住宅小区物业管理市场化运作的城市,在实践中,深圳市推行了“四个一”工程,即在每个住宅小区组织建立一个廉洁奉公的业委会;指导签署一份权责明晰的物业服务合同;指导制定一套公平合理的议事规则;推动应用一个便捷高效的网络投票平台。为保障和指导上述实践,深圳市还颁布《深圳市住房和建设局物业服务企业资质许可后续监管办法》(2014)、《深圳市物业管理微信投票规则(试行)》(2016)、《关于落实物业专项维修资金交存工作的通知》(2017)等一系列配套措施,构建了相对完善的保障制度体系。

(二)多方发力,齐抓共治的多元主体治理。物业管理应该是朝着政府指导下的市场化方向发展,以社区为基本单位,不断培养和提高社区自治能力。同时,也要加强对物业服务企业的监督和约束,建立市场准入和退出机制,强化行业协会在物业服务企业自律方面的作用。一是边界清晰、权责明确的“上海共治”。上海市将物业管理纳入社会管理和公共服务范畴综合实施,按照“谁监管行业谁负责、谁主管市场主体谁负责、谁收费谁负责”的原则,进一步明确和细化职责分工、明晰管理边界,从而树立物业行业社会公信力。在新的市场格局下,充分发挥街道、居委会对业主委员会或业主的指导和服务作用,提高业主自我管理的能力,从而实现业主监督和配合物业服务企业,物业高效服务社区的公平、良性互动,建立起优胜劣汰、资源整合、多方共治的社区治理模式。二是透明和谐、服务社区自治的“深透社”。深圳市一方面强调政府对物业管理工作的主导、明确相关职能部门的监督管理职责,另一方面也非常重视推动社区自治。2012年,深圳就明确提出:“建立政府主导、社会参与、民间运作的社区服务运行机制,构建综合性、非行政化提供的社区公共服务模式”;20163月,深圳市业主自治社会组织——深圳市透明和谐社区促进中心(深透社)成立。承接政府购买服务,设立专职化、职业化的工作团队,对接业主、物业、政府、社区商务等各方供需,有效集聚各方资源,支持小区业主轻松监督、业委会轻松履职,这是社区自治的大胆探索。

(三)质价相符,按质论价的协商定价机制。在物业管理定价机制方面,深圳和上海都是朝着市场主导、协商定价的方向发展,上海市按“质价相符、按质论价”的原则,建立由行业协会或第三方中介机构根据不同类型住宅小区实际情况和人力资源成本构成等,定期发布物业服务信息的机制,引导业主委员会和物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准。对于协商确定物业服务收费标准有困难的,鼓励双方委托社会中介机构进行评估,并根据评估结果最终确定物业服务内容和收费标准,推动形成公开、公平、公正的物业服务价格形成机制。真正实现物业服务行业的专业化和收费透明,逐步形成顺应市场调节、满足业主需求、符合“质价相符、按质论价”原则的物业收费价格调整联动机制,保证物业服务市场交易活动的有序、规范。

 

上海市定价模式

质价相符、按质论价

 
 


第三方中介评估确定合同

 

协商困难

 

公示合同内容和收费标准

 

协商成功

 
文本框: 参考

物业服务企业

 

协商

 

业委会

 
  

行业协会、第三方中介发布参考信息

 
 

 

 

 

 

 

 

 


(四)公开透明,共同参与的有效监督模式。业主与业委会、物业公司之间的信任问题,是困扰当前物业管理的重要问题,解决这个问题的关键是将业委会的重大决策、物业管理收支状况等全部公开,使之处于监督之下。一是积极运用“互联网+”,提高参与性。2016年,深圳市积极运用“互联网+物业管理”新思维,重新设计了物业管理综合服务平台总体架构,该平台以微信投票、小区事务公开为典型应用。小区为了对业主彻底透明,双边约定所有文件都必须在小区网站提前公开,永久留存。大力推广微信投票系统,解决了业主大会投票难,表决难问题,提高小区业主参与小区公共事务的便捷度。二是设立专用账户,实现财务共管。深圳部分小区,大胆探索财务共管制度,业委会与物业公司达成一致,小区物业费、停车费、广告费、场地租金等所有收入全都进入业委会账户,所有支出都必须经过双方盖章,输入两套密码才能支付。物业公司所有支出申请,都须至少于会前3天发到网站“公开审议”栏目;所有维修申请都必须有详细预算和现场照片,便于业主提前审查。三是设立专业机构,实现全面监督。深圳福田区景洲大厦业主大会下设两个机构,执行委员会和监督委员会。执委会负责制定、监督物管合同的履行,负责小区物业日常事务的协调,负责社区网信息发布管理及对外宣传。监委会则对小区物管维改项目、业主基金财务进行审核监督,独立行使对业委会主任、委员的咨询、调查,组织提出对失职、违规、不作为的业委会成员的罢免等。业主大会议事规则赋予业委会极大的权力,同时议事规则还设立有听证制度,这些制度在有的小区已经运转超过十年。

五、对策建议

将住宅小区物业管理纳入社会治理体系,是加强和创新社会治理的需要,是抓住人民最关心最直接最现实的利益问题,保障和改善民生的重要举措。十九大报告将“打造共建共治共享的社会治理格局”作为加强和创新社会治理的重要任务。要求加强社会治理制度建设,完善党委领导、政府负责、社会协同、公众参与、法治保障的社会治理体制,提高社会治理社会化、法治化、智能化、专业化水平。要求加强社区治理体系建设,推动社会治理重心向基层下移,发挥社会组织作用,实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动。为此,我们提出如下建议。

(一)实施“红色引擎工程”,推进“红色物业”全覆盖

陈一新同志在调研武昌区水果湖街“红色物业”工作后指出,要持之以恒,绵绵用力,系统集成,扩面提质,真正做到工作全覆盖、经验全覆盖、制度全覆盖。以“红色物业”引领“红色引擎工程”全面深入推进,提升新时代城市基层党建工作水平,努力为全国创造更多可复制可推广的经验。

1.强化红色引领。在区级层面,成立由区委常委任组长,区相关部门领导和街道党工委书记为成员的“红色物业”领导小组,统筹全区“红色物业”工作。在街道层面,成立以街道党工委书记为组长,相关科室负责人和社区书记为成员的“红色物业”工作小组,领导开展“红色物业”工作。在社区、小区层面,加大在物业服务企业和业主委员会组建党组织的力度,提高物业服务企业和业主委员会党员的比例,确保党的组织和工作在每个住宅小区、每个物业服务项目有效覆盖;全面推行“双向进入、交叉任职”,积极推荐符合条件的社区“两委”成员参选业主委员会委员,或兼任物业服务企业义务质量总监,吸纳优秀物业服务企业党员负责人担任社区“两委”兼职委员;深化社区党组织领导下的居委会、业主委员会和物业服务企业“三方联动”机制。

2.激活“红色基因”。以区房地公司下属的物业服务企业等区属国有物业服务企业为基础,培育“红色物业”服务企业,区政府通过适当补贴、购买服务等方式,支持“红色物业”服务企业为市场失灵、自治失效,无物业管理或管理不善的老旧小区提供基本物业服务;“红色物业”服务企业要以党建引领推动物业服务水平不断提升,让群众有更多的获得感幸福感,把党组织的关心关怀送到每个居民身边。结合“双百工程”,我区已招聘100名大学生充实到“红色物业”服务员岗位,要加大培训,让他们尽快熟悉情况,按照“四个一”开展工作,即在住宅小区组织建立一个廉洁奉公的业委会,指导签署一份权责明晰的物业服务合同,指导制定一套公平合理的议事规则,推动应用一个便捷高效的网络投票平台;搭建“红色物业”交流平台,拓宽听取群众意见渠道,解决群众反映的问题;鼓励、支持他们创新性、创造性开展工作。发挥党员在小区各项活动中的带头作用,设立“草根领袖”议事厅,组织党员成立“安全防范”巡逻队、“民事调解”服务队等志愿服务队伍,围绕“红色物业”开展志愿服务活动。

3.制定规划,实施“红色物业” 全覆盖。按照党建工作、社会治理、城市管理、社会保障、电梯安全等五进小区要求,实现党建引领、政府治理、社会调节、居民自治良性互动目标,制定“红色物业”工作标准,开展“红色物业”达标活动。针对新型小区、老旧小区等不同类型的小区开展“红色物业”达标试点,在试点的基础上总结经验,制定全区“红色物业”规划,以点带面、分类实施、整体推进,实现“红色物业”达标全覆盖。

4.设立“红色物业”专项资金。区政府每年安排不少于1亿元“红色物业”专项资金,主要用于老旧小区整治和“红色物业”服务企业补贴。区政府整合各方面资金逐步对老旧小区道路、绿化等市政基础设施整治和水、电、气等公共基础设施设备改造;对改造好的老旧小区安排“红色物业”服务企业进驻开展基本物业服务,居民按照基本物业服务成本缴纳物业服务费,“红色物业”服务企业利润由政府补贴,落实长效管理。

(二)强化治理创新,完善多元共治制度体系

党委、政府、社会、公众和法治力量是社区共治的多方主体,构建他们之间 “优势互补、服务互为、利益互与、资源互享”关系是社区治理追求的目标,需要一系列完善的制度及其规范的运行来保障。

1.完善物业服务法律体系,提高物业服务法治化水平。结合十九大新要求,以问题为导向,由法制办牵头,组织力量,深入调研,形成有质量的物业管理条例修改意见。积极沟通省、市立法机关,尽快完成新一轮修订程序。建议细化选举规则和候选人条件,明确业主大会和业委会责、权、利,建立业主代表会议制度,赋予业主大会法人地位;将恶意欠缴物业服务费的业主列入老赖失信名单。将小区管理的相关事务,如矛盾纠纷化解、社区群防群治、综合治理、安全文明小区创建、防灾减灾、房屋安全管理等内容纳入物业服务内容,强化对物业服务企业的刚性约束。

2.明晰管理边界,推动部门及街道监督指导重心下小区。区“红色物业”领导小组要按照“谁监管行业谁负责、谁主管市场主体谁负责、谁收费谁负责”的原则,进一步细化明确城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划、专业服务、街道和社区的责任清单,及时解决小区违章违规问题;街道牵头,汇同规划、安全、城市管理等部门以及业委会、物业服务企业,并引入专业规划师等,对10年以上小区进行改造性的规划;通过招标建立电梯维修企业库,配合电梯小管家完成对小区电梯24小时的监控和维修及时响应;运用大数据强化“五步闭合”网格化服务管理的落实与责任追究,加强对物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理;在物业管理区域内显著位置公布相关联系人姓名和联系方式,依法处理物业管理区域内的违法行为。形成物业服务企业、业主委员会、行政主管部门多方共同协助,共同管理的局面。

3.成立专门机构,代行业主大会和业委会职责。在不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但经物业所在地的街道办事处指导后仍不能成立业主大会的住宅小区,由街道办事处、相关职能部门、社区居民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表(有业主的情况下)等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会,代行业主大会和业委会职责。从住宅小区开发起,对前期物业服务企业选聘进行的监管,对前期物业服务合同内容进行审查,主导首次业主大会的筹备过程和及早介入解决前期物业服务纠纷,以确保小区业主利益的代表不缺失,减少开发建设遗留问题引发的物业矛盾。在小区依法成立业主大会,选举产生业主委员会后解散管理委员会。

4.加大宣传力度,引导业主、业委会、物业服务企业合理预期。区政府有关监督指导部门,要善于运用多种媒体,精心策划、细致安排,系列化、有步骤、集中性的组织有关物业管理法律法规的宣传,特别是每遇新政、新规出台之际。通过具有冲击力的宣传,吸引民众参与讨论,通过正反论战辩明是非,从而引导物业管理共治各方达成共识,形成理性、合理预期。

(三)深化智慧武昌,搭建多方共治平台体系

提高社会治理智能化、专业化水平。是十九大对我们提出的新要求。

1.运用大数据,构建物业服务信用评级智能平台。区房管局要重新设计物业管理综合服务平台,整合武房网、“我家”APP等研发成果,深度开发链接网格化管理数据的“武昌物业电子地图”,以住宅小区为单元,收集统计来自网格员、业主、物业服务企业、其他监督管理部门的物业管理信息,分析评价各小区物业服务质量,实现社区居委会、物业公司、业主及业主委员会的信息无障碍交流,促进信息透明公开,为政府监督指导指明重点。建立由第三方监管的网上投票系统,借助专门开发的APP或辅以微信等成熟工具,大力推广网络投票,解决业主大会投票难、表决难问题,实现决策信息化,提高业主参与小区公共事务的便捷度。

2.用“互联网+”思维,建立物业管理第三方评价收费平台。借鉴支付宝方式,街道居委会要引导业委会通过购买服务,建立由第三方公司托管的评价、收费平台,通过物业管理质量第三方评价、物业管理费第三方收缴和支付的方式,探索物业管理费“收支两条线”模式,强化业主对物业公司的监督职能,促进物业公司服务质量提升。

3.入第三方,搭建平等对话的协商平台。街道要探索通过政府购买服务,引入第三方专职化、职业化的工作团队,对接业主、物业、政府、社区等各方供需,有效集聚各方资源,支持小区业主轻松监督、业委会轻松履职,为物业管理各方提供专业化的服务,构建综合性、非行政化提供的社区公共服务模式。

(四)抓住关键主体,提升业主委员会履职水平

分发挥业主方主体作用是住宅小区物业管理的关键问题。

1.学引导业主自治和提高业主委员会责任意识。业主委员会工作是社会公共管理在居住区的延伸,房管局、街道要常态化的开展对业委会成员的培训和对业主进行相关法律法规的宣传,在业主委员会组建、工作内容、工作规范、运行机制等方面给予科学指导,使其能健康运作。要进一步推进社区工作“民事民提,民事民议,民事民决,民事民评”的“四民法则”,在依法维权、依法自治下,在充分发扬民主和健全监督机制的基础上,让居民在小区管理的内部事务中可以做主、能够做主、愿意做主、方便做主。

2.予业主委员会必要的决策权和进一步明确工作规范。在确立业主大会的决策和代表机构地位的同时,街道居委会要引导业主大会在小区议事规则中约定的事项、日常工作当中的事项以及一般性的突发性事件的处理等方面赋予业主委员会一定的决策权限,以克服在实际工作中因程序操作性较差、公共利益不便于维护而使工作效率大打折扣的问题建立会议接待制度、印章管理制度、档案管理制度和信息公开制度等日常工作制度,对物业服务企业服务内容监管、财务收支,业委会决策过程、履职情况、督办业主意见等情况和信息进行公开、公示,规范业委会的日常运作。

3.试点业主委员会聘用专职秘书制度。政府相关职能部门或物业服务行业协会制定业主委员会设立专职秘书的相关规定。鼓励有条件的业主委员会聘用专职秘书,可以优先选用“红色物业”党员大学生。业委会专职秘书是由业委会聘请的专任管理人员,其岗位职责是在业委会主任的领导下,从事业委会的日常管理工作。对内为全体业主服务,对外代表业委会协调与物业服务企业和各个方面的关系;向下倾听业主的意见、解决他们的疑难,向上受业委会领导、对业委会负责。由于业委会专职秘书是拿工资的专职管理人员,所以既能保证其有精力全天候代表业委会参与小区的管理,又有相应专业知识保证其和物业服务企业沟通的有效性。

(五)倡导按质论价,构建质价相符协商定价机制

政府办牵头,组织发改委、房管局、街道居委会、物业服务行业协会、部分业主代表和第三方评估机构合作制定有效的物业服务价格机制。

1.定物业服务质量等级标准。房管局牵头制定统一可测量的《武昌区住宅小区物业服务质量考评办法》、《武昌区住宅小区物业服务指导标准》等物业服务质量水平指标体系。

2.发布与物业服务质量等级标准相对应的价格指导标准。政府授权相关职能部门、物业服务行业协会或第三方评估机构,根据不同类型住宅小区实际情况和当年人力资源成本构成等,制定与物业服务质量等级标准匹配的最低价格指导意见,每年定期发布。

3.协商定价。社区居委会参与,引导小区业委会与物业服务企业,根据权威部门发布的与物业服务质量等级标准匹配的最低价格指导意见,协商定价或协商调价。对于协商确定物业服务收费标准有困难的,鼓励双方委托社会中介机构进行评估,并根据评估结果最终确定物业服务质量等级和收费标准。

4.强化政府部门对双方行为的有效监督。区房管局等相关职能部门,应当建立完善的信息搜集与反馈机制,及时对物业服务企业的服务质量、服务标准、收费标准等进行监督管理和信息反馈,并对服务质量按相应的质量标准给予信誉度和红黑榜评定;充分发挥业主委员会的监督作用和调节作用,尽量减少纠纷的发生。

(六)推行质量认证,完善武昌物业服务企业准入和退出机制

当前,在扩大实施“放管服”改革的背景下,推行和强化质量认证这一市场经济基础性制度,引导鼓励企业参与自愿性认证,在物业服务行业大力推广质量管理先进标准和方法,利用信息化、智能化手段,加快完善和提升适合行业特点的质量管理体系,加强事中事后监管,提升质量品质成为大势所趋。

1.建立以物业服务质量认证为基础的企业信用等级制度。物业服务监督指导部门要加强对物业服务企业入驻后的监管,针对可能出现的问题和风险,逐项制定监管措施。明确监管内容、方法、手段,建立统一高效的监管数据采集、监测、分析和预警体系,为防范市场风险和提高监管效率提供有效保障。将质量认证结果和监管形成的信用等级报告作为物业管理招投标、业主大会选聘、物业管理企业年审、小区物业管理评优的重要依据。

2.推进物业服务企业承诺制。实行物业服务企业服务承诺制,督促物业服务企业依法经营、诚信守诺,对不履行承诺的物业服务企业实施“黑名单”制度,倒逼物业服务企业自觉提高自身物业服务水平,变“严进宽出”为“宽进严出”,使其服务更符合市场竞争和优胜劣汰的规律。

3.建立武昌物业服务企业库,在综合考量物业服务企业质量水平和信用评级的基础上,通过集中招投标形成准入武昌住宅小区物业服务企业名录,并根据考评情况每年招标更新一次;规定住宅小区前期物业服务企业和更换物业服务企业协商未果小区的物业服务企业只能在其中选择,能正常完成更换物业服务企业程序的住宅小区既可以从中选择物业服务企业,也可以公开招标确定。

十九大报告指出:保障和改善民生要抓住人民最关心最直接最现实的利益问题,坚持人人尽责、人人享有、坚守底线、突出重点、完善制度、引领预期,完善公共服务体系,保障群众基本生活,不断满足人民日益增长的美好生活需要,不断促进社会公平正义,形成有效的社会治理、良好的社会秩序,使人民获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续。加强和改进武昌区住宅小区物业管理工作,永远在路上。


关于建立“质价相符、协商定价”的

物业服务价格调节机制的建议

朱秋龙  武汉市鑫利龙物业有限公司总经理

 

物业管理收费标准的高低,直接影响业主和物业公司利益。当前,我国已经放开非保障住房的物业服务价格,但是实践中尚未形成科学合理的价格调节机制,引发了一系列问题。因此,建议我区在充分调研的基础上,吸取上海,深圳等发达地区的先进经验,尽快形成“质价相符、协商定价”的价格调整机制,满足人民群众日益增长的物业服务要求,提升居民幸福感和获得感。

一、我区基本情况和问题

综合区房管局和区民政委数据,截至2016年底,武昌区住宅小区总面积约为3600万平方米,划分为336个居民小区,既有物业服务企业又有业主委员会的住宅小区有192个,占住宅小区总数的57.1%。目前存在以下几个突出问题:

1.物业收费率和收费标准双低。目前大部分小区物业收费标准偏低,有部分小区还沿用十年前的定价,即便如此,仍然有相当部分业主不愿意缴纳物业管理费。物业公司因此不断降低服务标准,少数物业公司由于入不敷出,最后不得不撤出,导致业主无法正常生活,甚至引发群体性事件,造成了恶劣的社会影响。

2.缺乏统一的物业服务质量标准,物业服务费用与服务质量不匹配。部分业主拒绝缴纳物业费的重要原因是,认为物业服务没有达到标准,而物业服务合同中约定内容不明确,缺乏可操作性,相关法律法规也对此亦没有规定,业主和物业公司都存在维权难。

3.缺乏指导性的物业服务价格调节机制。物业服务费用价格放开以后,原则上由业主、业主委员会和物业公司协商服务价格,根据市场变化来对价格进行调整。这看起来很美好,实际上长期以来双方关系紧张、矛盾重重,在操作中几乎难以顺利实现。加上现行法律规定的严格程序标准,使得调价更是难上加难。

二、对策与建议

通过考察,在物业管理定价机制方面,深圳和上海都是朝着市场主导、协商定价的方向发展,上海市按“质价相符、按质论价”的原则,建立由行业协会或第三方中介机构根据不同类型住宅小区实际情况和人力资源成本构成等,定期发布物业服务信息的机制,引导业主委员会和物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准。对于协商确定物业服务收费标准有困难的,鼓励双方委托社会中介机构进行评估,并根据评估结果最终确定物业服务内容和收费标准,推动形成公开、公平、公正的物业服务价格形成机制。真正实现物业服务行业的专业化和收费透明,逐步形成顺应市场调节、满足业主需求、符合“质价相符、按质论价”原则的物业收费价格调整联动机制,保证物业服务市场交易活动的有序、规范。结合我区的实际发展情况和上述发达地区的做法,建议从以下几个方面入手。

1.加强舆论引导,培育契约精神。物业管理的专业化、社会化、市场化是当前我国确定的基本发展方向。由于长期以来我国缺乏产权意识和契约精神,部分业主观念还比较落后,对物业管理的内容、性质等认识不到位,甚至有相当部分业主认为物业管理就是政府的事情。因此,建议房地产管理部门、街道办事处、居委会及物业管理公司应该利用多种渠道,宣传物业服务市场化的基本理念,帮助业主转变意识。以上海科瑞物业为例,通过与《新民晚报》合作,通过业主的感受解析物业理念,用浅显的道理宣传市场化物业观念,潜移默化的影响业主,取得了显著的效果,物业费收缴率达到96%以上,也成功实现了部分管理小区调价。

2.规范标准和流程、透明化操作。近年来,从国家层面和地方层面都先后出台了物业管理方面的法律法规。2016年国务院颁布了《物业管理条例》、湖北省颁布了《物业服务和管理条例》,这些法律法规都是从宏观上对物业管理进行了规定,在定价机制上只笼统的规定了由业主、业委会和物业服务企业在合同中进行约定。但是如何确定价格标准,如何调整价格,都缺乏可操作的标准。因此建议,首先由行业协会牵头制定物业服务质量等级标准,经过技监部门核准发布,供所有业主和物业公司参考其次,确立“协商定价”基本流程。由房管部门监督、街道办事处牵头,引导业主与物业公司制定调价方案,居委会要发挥积极沟通和协调作用,为业主和物业公司协商创造条件。房地产主管部门引导业主与物业服务企业建立平等、互信的协商机制,如果无法协商一致,则聘请第三方机构对物业服务成本进行评估,以达成一致意见。再次,价格制定和调整过程要全程公开,透明,确保所有业主有机会参与,结果要及时公布,避免因为程序瑕疵导致的结果无效。目前,上海市在其行业协会网站发布住宅小区物业价格信息,提供公开查询,可以借鉴。

3.有计划、分步骤实施。需要认识到,我区当前尚不具备全面实现“质价相符、协商定价”的价格调整机制,因此建议首先选取部分小区进行试点,然后逐步在全区铺开。在这个过程中,房管部门、街道办事处及基层党组织更需要发挥积极能动性。价格放开并不意味着政府不管,只是政府管的方式和内容发生了改变。政府不再主导物业服务价格,其主要职责转变为指导和监督。当前,正处于物业管理转型期,各种矛盾比较集中和突出,因此更需要主管机关的智慧和耐心。在调价机制上,不妨借鉴上海做法,将物业价格调整与当地最低工资增长结合起来,确定一个比例,当最低工资标准提高后,物业管理费也随之提高相应比例。因为后者能够比较真实反映社会平均生活水平变化,具有一定的合理性也比较容易操作。

 


附:

上海市协商定价模式


关于完善武昌区

物业管理企业准入退出机制的建议

    武汉大学城市设计学院设计系副主任

 

一、背景

通过“关于加强和改进武昌区住宅小区物业管理的对策研究”的专题系统研究,梳理出了武昌区物业管理相关工作中的矛盾集中点和长期难以解决的重点、难点,其中,“物业公司品质参差不齐,服务质量普遍不高”,是小区业主普遍反应的突出问题。该问题主要反应在:1. 物业服务企业资质普遍不高,一级资质企业仅占5.67%,物业服务投诉量居高不下;2.物业服务企业管理水平整体不高,服务人员流动性大、素质不高、服务工作不到位,物业企业服务项目普遍单一、面窄,收益与投入不匹配等;3.服务不到位造成物业费收缴率低,造成恶性循环,直至物业服务企业弃管。基于以上突出问题,物业管理企业的市场准入与退出机制亟待完善、加强。

二、市场准入、退出机制的基本内涵

所谓市场准入,是国家和政府准许公民和法人进入市场,从事生产经营获得的条件和程序规则的各种制度和规范等总称,要求相关企业满足一定条件,才具备从事某一行业的资格,从制度体系来看,分为一般市场准入、特殊市场准入与涉外市场准入,其中,特殊市场准入采用审批许可制度。市场准入对增加市场主体活力、维护市场经济秩序、促进市场经济发展起着重要作用。

退出机制是指企业、个人等退出所从事行业等制度安排,这种制度安排将最大限度减少社会摩擦,对维护社会稳定具有重要作用。当前,企业退出市场的主要方式是依照《破产法》破产,而企业破产过程中需要面对门槛高、周期长、成本大、程序复杂等现实问题,一跑了之的企业“市场退出”行为扰乱了正常的经济秩序,所造成的社会问题不容小觑。

市场准入与退出机制所反映的是进入和退出壁垒,两者的配合关系可以呈现出“宽进宽出”、“宽进严出”、“严进宽出”、“严进严出”等不同样态,对于物业服务这种具有公共服务性质的行业,应当逐步实现“严进严出”。

三、完善加强物业管理企业准入退出机制的建议

1.进一步健全管理制度体系,强化物业企业监管。针对物业管理相关突出问题,武昌区做出了有益尝试,2017年出台了《武昌区住宅小区物业服务质量考评办法》、《武昌区住宅小区物业服务指导标准》、《武昌区住宅小区物业管理退出和交接工作指导意见》三项管理制度,为物业管理企业的服务质量、退出和交接提供了评价标准和制度依据。以此为契机,可围绕“武昌区住宅小区物业管理企业准入标准”进行专题研究,健全制度体系,对物业企业的进驻、日常工作质量、退出与交接,形成全流程的系统的制度规范,提升物业企业监管质量。

2.建立以物业服务信用等级为基础的准入机制。一是制定符合武昌区实际的物业服务质量认证标准,以街道为单位试点,依照该标准制定相对应的指导价格,为物业企业准入、协商定价等提供政策依据。二是物业服务监督指导部门要加强对物业服务企业入驻后的监管,明确监管内容、方法、手段,进行监管数据采集、分析和预警,并结合质量认证结果形成物业服务企业信用等级。三是依照物业企业的质量认证情况和信用等级,作为物业管理招投标、业主大会选聘、物业管理企业年审、小区物业管理评优的重要依据,并引导和鼓励小区业委会、物业企业及第三方评估机构协商定价,个性化定制物业服务内容,按质论价。

3.施行透明、高效、多层次的退出机制。一是实行物业服务企业承诺制,对不履行承诺的企业实施“黑名单”制度,建立武昌“物业服务企业库”,以年为单位,动态反映企业进退及承诺履行情况。二是确保“落后”企业真正退出市场:对于资产较多、债务复杂、矛盾集中的企业,按照现行破产程序稳步推进;对于资产不多、债务清晰、账簿规范的中小企业,适用程序简便、运作高效的简易程序迅速审理,让这些企业尽快退出市场;对于资产不多、债权人不多、债权人与债务人就清偿比例基本达成一致的,可以设立特别程序,进一步简化流程。三是(3)依靠市场力量推动行业兼并重组:大力支持行业内优势企业整合资源,培育优强企业发展壮大,以点带面,提升行业整体水平。

关于开展“红色物业140社区行动计划”的建议

杨水才 区政协文史学习委主任

 

省委副书记、市委书记陈一新同志在我区水果湖街调研时指出:物业服务的好坏,直接影响着居民群众的生活质量。要持之以恒,绵绵用力,系统集成,推动“红色物业”扩面提质,真正做到工作全覆盖。前不久,区委组织部在水果湖街召开“全区‘红色物业’现场推进会”,“红色物业”工作在全区深入推进,呈现良好发展态势。

社区是城市的细胞,是城市工作的基础,住宅小区是社区的组成部分。推进“红色物业”需要从每个住宅小区开始,实现社区全覆盖,进而实现全区全覆盖。为了加快推进“红色物业”工作,我们建议在全区140个社区开展“红色物业”提档升级达标创建活动,实现全覆盖。即在全区开展“红色物业140社区行动计划”。

1.强化红色引领。在区级层面,成立由区委领导任组长,区相关部门领导和街道党工委书记为成员的“红色物业”领导小组,统筹全区“红色物业”工作。在街道层面,成立以街道党工委书记为组长,相关科室负责人和社区书记为成员的“红色物业”工作组,领导开展“红色物业”工作。在社区、小区层面,成立社区党组织书记任组长,网格员、小区业主委员会主任和物业服务企业负责人为成员的“红色物业”工作小组,加大在物业服务企业和业主委员会组建党组织的力度,提高物业服务企业管理层员工和业主委员会成员中党员的比例,确保党的组织和工作在每个住宅小区全覆盖;深化社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会和物业服务企业“三方联动”机制。

2.实施“红色物业140社区行动计划”。区“红色物业”领导小组按照“党建工作、社会治理、城市管理、社会保障、电梯安全”等五进小区要求,制定“红色物业”提档升级工作标准。对照标准,针对新型小区、老旧小区等不同类型的小区开展“红色物业”达标创建试点,在试点的基础上总结经验,制定全区“红色物业140社区行动计划”。街道“红色物业”工作组与社区“红色物业”工作小组一起,对每个小区进行调研,对照“红色物业”提档升级工作标准将小区进行分类,同时制定每个小区达标创建“路线图”和时间表,并针对重难点问题安排街道领导负责、组织专班推进。在此基础上,制定街道“红色物业140社区行动计划”实施方案,组织社区开展“红色物业”提档升级达标创建活动,以点带面、分类实施、整体推进,实现“红色物业”提档升级达标全覆盖。

3.推行“五个一工程”。在新型住宅小区推进“五个一工程”。组织建立一个廉洁奉公的业委会。街道办事处把好业委会成员,特别是业委会主任人选关;社区居委会派专人全程指导小区业委会成立(换届);区房管局加大业委会成员履职能力培训。指导签署一份权责明晰的物业服务合同。区房管局聘请专业律师、物业管理专家、业委会主任等人员组成专业团队,根据武昌区的实际制定模块化的物业服务合同范本。社区律师帮助小区业委会参考合同范本并结合小区实际定制合同。指导制定一套公平合理的议事规则。区房管局在总结武昌区住宅小区业委会工作经验的基础上出台《武昌区住宅小区业主大会及业委会议事规则(范本)》,明确业主大会及业委会会议制度及小区公共收益财务管理制度,明确业委会及物业公司的议事规则和工作交接规范等。小区根据范本,结合小区实际形成本小区议事规则。指导搭建一个平等对话的交流平台。建立小区业主议事会制度,物业服务企业负责人、业委会主任(成员)等定期就业主关心的问题进行回复、解答,就小区重大事项进行协商;不定期组织社区律师、小区网格员、业委会成员、物业服务企业人员对矛盾纠纷进行调处,化解矛盾。推动应用一个便捷高效的网络投票系统。区房管局开发《武昌区物业管理微信投票系统》,业主只要绑定微信账户,在家动动手指,就可以在网上参与小区公共事务的投票,便捷行使自己的权利。社区居委会加大宣传力度,指导业主办理绑定手续,增大业主绑定率。

4.制定老旧小区基本物业服务标准。在试点的基础上,制定老旧小区基本物业服务标准。制定老旧小区整治标准。对未纳入征收范围的老旧小区,明确市政基础设施整治的项目和要求。制定老旧小区基本物业服务标准。明确在整治过的老旧小区开展基本物业服务的项目和要求。制定老旧小区基本物业服务收费标准。组织区属国有物业服务企业,开展老旧小区基本物业服务试点,核算出老旧小区基本物业服务成本。居民按照基本物业服务成本缴纳物业服务费,并建立正常的基本物业服务费增长机制。制定老旧小区物业服务企业奖励办法。老旧小区物业服务企业的合理利润,政府通过奖励方式补给企业,并激励企业不断提高服务质量。

5.培育“红色物业”骨干队伍。建立专职党建指导员队伍。向条件不具备,暂时没有建立党组织的物业服务企业选派党建指导员,加强和改进物业服务企业党建工作,努力扩大党的工作覆盖面,增强党组织的影响力、凝聚力,为“红色物业”提供坚强的组织保证。试点业主委员会专职秘书队伍。对新型小区,政府相关职能部门或物业服务行业协会制定业主委员会设立专职秘书的相关规定。鼓励有条件的小区业主委员会聘用专职秘书,也可以几个较小的小区业委会一起聘用一个专职秘书。业委会专职秘书是拿工资的专职管理人员,既能保证其有精力全天候代表业委会参与小区的管理,又有相应专业知识保证其和物业服务企业沟通的有效性。建强“红色物业”大学生队伍。对每年招聘的100名“红色物业”大学生,安排街道社区党员干部和物业服务企业业务骨干结对联系指导,加大培训、培养,使他们尽快进入角色,成为老旧小区“红色物业”管家。培育“红色物业”服务企业。支持区属国有物业服务企业为无物业服务的老旧小区提供基本物业服务。居民按照基本物业服务成本缴纳物业服务费,企业利润由区政府通过奖励方式予以补贴。

6.设立“红色物业”专项资金。区政府每年安排不少于2亿元“红色物业”专项资金,主要用于老旧小区整治和“红色物业”服务企业奖励补贴。区政府整合各方面资金逐步对暂不征收老旧小区的道路、绿化等市政基础设施整治和水、电、气等公共基础设施设备改造。对改造好的老旧小区安排区属国有物业服务企业或街道“红色物业”服务企业进驻,开展基本物业服务,落实长效管理。

 

 

 

 


关于解决老旧小区停车难问题的建议

水果湖街办事处

 

水果湖街道在推进“红色物业”全覆盖过程中,广大居民向我们反映最多的、意见最大的问题,就是老旧小区停车难问题。区委将“爱车回家”列入今年“红色物业”行动计划,为我们破解老旧小区停车难问题指明了方向、增添了信心。根据区政协二月份协商会议安排,我们就如何解决老旧小区停车难问题进行了调研,通过实地察看、征求居民意见、收集国内外相关资料、与华中科技大学城市规划设计团队交流讨论等方式,分析提出如下对策建议:

一、问题现状

1.停车位严重不足。老旧小区私家车保有量远远多于内部停车位数量,例如,我街张家湾社区东二小区共有私家车184辆,停车位80个;放鹰台社区惠明小区共有私家车106辆,停车位50个;洪山路社区东一小区共有私家车391辆,停车位165个,供需矛盾突出。在老旧小区里,下班高峰就是抢车位高峰,部分居民人能回家而“爱车”无家可归。

2.占用道路空间。老旧小区的停车方式主要是地面停车,其中路边停车又是最常见的停车方式,使原本就不够宽敞的道路更加拥挤,堵塞急救、消防通道,威胁居民生命财产安

全。每到晚上小区道路就成了“死胡同”,出入错车十分困难,经常发生车辆刮蹭事故。

3.占用绿化及公共活动场地。居民“见缝插针”地停车,将绿化空间、公共活动场地等都强行转变为停车场地,破坏了小区原有的功能空间,影响了居民的日常生活。

4.停车管理松散。在“红色物业”没有进驻老旧小区前,小区没有物业管理,停车秩序无人维护,长期处于“先到先得”、私占公位、随意停放、长期停放的无序状态。

二、问题原因

1.2005年之前建设的老旧小区,大多没有规划建设停车场地和配套设施,也没有预留土地。我街省直片区大多是20多年前建设的老楼房,楼栋间距小,路面狭窄,停车空间十分有限。随着国民经济的快速发展,居民消费水平提高,小汽车的数量在快速增长,停车需求与紧缺的停车位之间的矛盾越来越大。武汉市2017年汽车保有量为275万辆,并以日均一千辆的速度增长,每增加30万辆车的时间从7年、3年、2年缩短至1年。近两年来,武汉市政府选取了200余处老旧小区进行停车场建设试点,但受老旧小区空间的局限,落地点位仅32处。老旧小区停车场改造速度远远滞后于私家车的增长速度,供需矛盾日趋紧张。

2.法律未对小区的交通管理做出明确规定,交警部门“无权”将管理的触角伸进小区。《物业管理条例》对物业公司的停车服务行为缺乏细则性的规范,对车主缺乏刚性约束力。

3.面对老旧小区停车难这一全国性治理难题,我们还缺少逢山开路的勇气魄力、面向国际的眼界视野、开拓创新的思维理念和运用现代科技手段硬解难题的智慧,头痛医头、脚痛医脚,始终没有找到一个从根本上解决这个问题的路径办法。

三、对策建议

1.从政策角度改造。

1)调整税率和收费标准。借鉴香港特区“限制型”和“用者自负”汽车发展理念,建议我们现有私家车发展政策由“鼓励型”逐渐向“限制型”转变,利用行政、经济、市场、税率调节等手段控制汽车的发展,减缓汽车的增长速度,缓解城市停车难问题。在收费方面可扩大收费区域,对违反交通规则的停车行为实行高额罚款;对于居住小区,可以通过提高停车费用和管理费用,来控制汽车数量的增长。

2)政府对共享交通工具的推广和支持。使用共享单车、共享新能源汽车等共享交通工具出行是新兴的交通行业模式,其绿色出行、便捷出行的优势正逐渐凸显,有利于缓解城市“出行难”、“停车难”等问题,也会一定程度上降低无车人群对拥有车辆的欲望。政府应该主动介入,加强监管和支持,引导共享交通行业规范运行;要加大宣传力度,引导市民积极响应,通过共享的形式缓解私家车数量的增长和停车难的矛盾。

3)挖掘老旧小区周边停车资源。老旧小区停车特征是白天外出、夜间停放,而政府机关、企事业单位、商场、学校、公共活动场地等夜间有大量停车位置。可以充分利用这些闲置停车资源,白天允许单位车辆停进小区,夜间允许小区车辆停进单位,实行错峰停车。我街省直单位多,如果能够实现错峰停车,就可以很大程度上缓解老旧小区停车难的矛盾。实行错峰停车应由政府主导,在各方充分沟通协商的基础上,就小区内部和周边停车场地的使用权、收费、时间限定、超时停车处罚、进出管理以及治安等问题出台相关政策,明确责任主体,强力推行落地。

2.从规划角度改造。

1)小区道路系统改造。根据小区道路等级及宽度不同,在满足车辆通行的情况下,可选择道路两侧或单侧停车。例如:小区道路宽度在 1012米范围内时,可实行两侧停车;宽度在 710米范围内时,可实行单侧停车,若是单行道,也可视情实行两侧停车;当小区道路在 47米时,只能实行单侧停车;当道路宽度低于4米时不准停车。当道路宽度低于7米时,可采用以下几种方式增加停车位:①降低道路两侧路牙石设双侧停车。将道路两侧的路牙石局部降低,使车辆一部分可以停放在硬质铺地上,增大道路通行宽度。②拓宽局部道路满足消防规范要求。老旧小区存在次级道路宽度不足4米的情况,无法满足消防车辆通行,应拓宽局部道路,使其满足4米的消防规范要求。③道路由双向行驶改为单向行驶。可将小区交通组织形式由双向行驶改为单向行驶,并根据小区的区位、周边道路情况确定入口、出口位置。如果小区道路宽度在 6-7米,道路改为单向行驶后,两侧均可停车。

2)道路公共化。老旧小区多为封闭式小区,割裂了城市的连续性,形成的“断头路”造成交通拥堵。在国家《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提出,我国对已建成的住宅小区推行街区制,将小区打开,实现内部道路公共化。美国、法国、日本等国家实行的就是街区制居住区模式。当小区围墙打开后,内部道路与城市道路直接相接,居民与城市联系更加密切,道路交通会更加通畅。但这种方式也存在其缺点,首先临街的住宅会存在较大的安全隐患,需在每栋楼前设保安及安装门禁装置来保障居民安全。其次,住区开放后,道路直接与城市道路连接,车流量增大,对居民出行安全造成一定威胁,应采取合适的管理措施。老旧小区由封闭小区向开放式街区制居住区改造,不能单纯的拆除小区围墙,应考虑到小区实际情况,具体问题具体分析。

3)“灰色空间”再利用。老旧小区多存在早期规划设计时留下的“灰色空间”,可通过对闲置的“灰色空间”、小区的边角空地进行改造再利用,配合各种停车形式,如小型停车塔、多层停车架等,对现有空间进行改造。例如:①子母停车位设计。当“灰色空间”地带出现宽度在 2.4米以上、长度在 10米以上的狭长空间时,可设计子母停车位。②微型车停车位设计。微型车停车位需求空间比其它汽车要小,一些小轿车、 SUV 无法停放的空间,可安排停放微型车。

3.从公众角度改造。

1)提高公众参与度。老旧小区停车空间改造不应当是政府部门唱“独角戏”,需要社会和居民的共同参与,只有多方共筹共建,才能实现多赢。例如,立体停车场有占地面积小、停车数量多的优势,本应十分适合土地资源紧缺的老旧小区使用,但因其造价及维护费用较高,又涉及采光、噪音、空气污染等居民关切的问题,使建设立体停车场并保证持续运行成为难题。其实,有政府的支持和社会的投资,居民分摊一定建设费用,比购买一个固定停车位要便宜,另外给予小区无车居民适当补贴,实现小区停车共建共管共享。只要把居民思想统一起来,把各方力量调动起来,在老旧小区建设立体停车场不是没有可能。

2)互助智慧停车。互联网技术和移动通讯设备的大力发展,使得居民利用手机网络提供的信息进行错峰停车成为可能。把错峰停车与智慧城市建设结合起来,把行车导航以及目的地周边空余车位情况纳入智慧交通系统,依据大数据实现停车资源共享。目前,广州市已经出现这种停车方式,具体流程是:开发者在微信创立“互助停车”公众号,居民用手机注册一个车位号码,有车位的车主满足自用的同时,可将空余时间段“分享”出去。而需要临时停车的车主可“就近停车”,向车位所有者支付费用来使用这个停车位。当小区车位停满后,可利用“互助停车”平台,寻找附近小区、酒店、商场、公共停车场等空余停车位,实现就近停车。这种公众自发参与的信息化互助式停车方式,最大限度地利用了小区内部和周边的停车场资源,是未来智慧交通发展的必然趋势。

4.从生态角度改造。

1)“改硬为软”的生态停车位改造。由于多数老旧小区建设时间较早,楼栋旁边的公共绿化空间多为不可步入也疏于管理不具备美观意义的“硬质绿化空间”。在征得居民同意后,可将“硬质绿化空间”转变为“软质生态停车位”,用透水性铺装材料铺设地面,并间隔栽植一定数量的乔木等绿化植物,形成绿荫覆盖,将停车空间与园林绿化空间有机结合起来(如下图)。通过此种方式,即保留了部分绿化的功能,也能够增加一定数量的停车位。浙江省余姚市将老旧小区占地较多的草坪、灌木丛改种成占地很少的乔木,将绿化由利用地面为主变换成为以利用天空为主,在每个停车位一边或两旁都种上一两棵常绿乔木,使每一个停车位的上方都是苍翠繁茂的绿叶,小区停车位增加了,绿化量并没有减少。

 

 

 

     

2)中心绿地改建地下停车库。老旧小区如果有较大的中心绿地或开阔场地,可利用其改造为单建式地下停车库,重塑地上景观,实现环境优化美化。因不受住宅建筑结构的影响,单建式地下停车库柱网、层高设计建造更为灵活,可根据小区需要采用最为经济可行的停车位排布方案。我街天源城小区机器人智能地下停车库有60个车位,占用地面空间少,停车方便,每户每月费用380元,每天停车位供不应求。

5.从建设角度改造。

与传统停车场相比,立体停车场具有占地面积小、空间利用率高等优点,在相同土地面积情况下,立体停车场的停车位数量比地面停车数量多2--4 倍。依据小区布局和地面空间情况,因地制宜选择不同立体停车场类型,做到最优布置。现在市面上的立体停车场有多种类别,其中适合老旧小区使用的主要有简易双层升降式机械停车位、单边悬挂式立体停车位、多层升降横移式停车库、双层斜插式停车空间等,其各有优势,适用于不同空间形态的小区。(具体类型见附件)

6.从管理角度改造。

1)物业公司加强管理。实现老旧小区“红色物业”全覆盖,配备安保人员维护停车秩序。安装视频监控系统、道闸门禁系统、物管指挥系统,通过信息化技术手段规范车辆管理。我街东一、东二、惠明三个“红色物业”试点小区实行物业管理后,车辆进出有登记、错车有引导、停放有监控,控制外来车、劝走违停车、清除僵尸车,停车秩序有明显好转。

2)交管部门参与管理。创新车辆管理办法,突破一些政策限制,例如:交管部门可以对小区内部乱停车现象进行处罚,或者授权物业公司行使一定权利。我街南苑小区北环小路长期停放车辆,给居民生活带来不便,居民意见很大。我们会同区交管部门对其进行了整治,由全天停车改为夜间停车,红色物业公司安排保安维护秩序,对白天违停车辆进行劝离,不服从劝离的由交警贴条处罚,取得了不错的效果。

3)多方齐抓共管。研究出台老旧小区车辆管理实施细则,形成交管、房管、建设、规划等多部门联合,街道、社区、物业公司、居民多方联动的长效管理机制。例如:针对停车场建设成本高、投资回报率低、社会资金投入积极性不高的现状,政府要制定相应的政策,加大扶持力度,鼓励和吸引社会多元化投资,保证投资有适度的盈利空间,实现“谁投资、谁经营、谁受益”的良性循环。


 

附件:

《适用于在老旧小区建造立体停车库类型介绍》

 

一、简易双层升降式机械停车位

这种停车方式是上层停车台外移转动90度后,载车台板降至地面,存取的车辆可直接驶入(出),无须倒车。地面停车位与日常停车相同,没有传统停车设备中起吊钢绳或链条造成的人为“窄门”。其车位长度和地面停车要求一致,通常为5米,高度为3.6米,前方通道大于 3.8米。这种停车方式存取车时间在5分钟左右。由于可在原地面车位上直接增建,非常适合在路边、楼前、屋后的零星场地上建造。(见图一)

二、单边悬挂式立体停车位

此种停车方式采用单边悬吊提升,轨道式运行,滚筒式输送结构。在固定钢架的外侧装配一辆行走大车(有龙门架、提升机及载车平台构成),大车沿固定在钢架或地上的轨道左右平移,在载车平台及钢架的停车位配装有输送滚筒,车辆通过提升机实现上下层运行,再通过大车的运动到达相应的车位,此时滚筒输送盘启动将车辆横向送入、送出车位。整个存取车过程直存直取,不需倒空。在上部停车的同时还可以在底部绿化,做到“停车、绿化两不误”,解决了停车和环境保护的矛盾,这是目前其他同类产品所难以达到的。(见图二)

三、多层升降横移式停车库

升降横移式机械立体车库是目前市场上使用最多的机械式立体车库。主要有2 层升降横移、3 层升降横移带地坑、地上多层升降横移停车楼等多种形式的机械式立体车库。动作原理:地面层必须有一个空车位,每个车位均有载车板,所需存取车辆的载车板通过升降横移运动到达地面层,驾驶员进入车库,存取车辆,完成存取过程。停泊在车库内地面层的车辆只作横移,不必升降;而停在顶层的车辆只作升降,不作横移;中间层则通过升降横移运动为顶层车辆让出空位,或存取车辆。这种停车方式可将空间利用最大化,与地面停车相比,占用相同面积,但停车位数量增加5倍左右。(见图三)

四、双层斜插式停车空间

构筑地势高差斜向泊车系统,其实是一个利用地势高差所建的两层停车库:第一层斜着插入地面之下,最深处与地面高差约 1.2米,上面平行的一层,斜着挑出地面;两层之间有环形的单向通道连接,通道外侧的平地还可以停放车辆。从使用角度来看,这种停车方式坡度稍陡,因此每个停车位都应装上橡胶防滑条、轮胎限位器等防护装置,立柱上做防撞设施。这个系统的泊车位平均每个造价仅 2 万元。系统的结构构件及组装配件均由工厂化生产,可实现现场装配安装,速度快、造价低且基本无养护、维护费用。因为斜坡停车是两层、斜向设车位的结构,和地面平行多出的三角地,可以种植一些绿色藤蔓植物,并向二层延伸,达到绿化美化的效果。一个全部采用斜坡停车库的停车场,其绿化面积最多可达到 80%。(见图四)

 

 

 

图一

 

 

         

图二

 

 

 

 

图三

 图四

 

 

 


关于实施“助老上楼”计划的思考建议

中华路街办事处

 

老旧小区上楼难既是老旧社区改造的难点问题,又是关系到居民特别是老年群体生活质量和安全的痛点问题。在“红色物业”工作中实行“助老上楼”计划切准需求,意义重大。按照要求,中华路街在辖区开展专题调研,就实施“助老上楼”计划座谈走访、征求意见、收集先进地区相关资料,进行综合分析。现从现状、问题、对策建议等方面汇报如下。

一、中华路街老旧小区现状

中华路街是典型的老旧型城区。一方面老龄化程度高,辖区面积1km2,有4.3万人口,其中60岁以上老年人13498人,占31.4%80岁以上高龄老人1628人,占3.8%。另一方面老旧住宅多,绝大多数建筑建于2000年之前,尤其是八九十年代建筑大量存在,没有电梯。在推进红色物业工作中,居民普遍反映上楼难的问题。根据调查,全街不在征收拆迁范围内且居民有独立产权的4层以上老旧楼栋共有259栋,其中单位统一管理小区22栋,社会化管理小区225栋,弃管小区12栋。

为缓解老年人上楼难问题,街道从硬件、软件建设两方面着手努力。一是广泛开展适老化改造。近两年,利用宜居社区创建、惠民资金等资源,在楼道内普遍安装防滑扶手及楼道座椅,提供助力支点;二是整合助老服务资源。如开展志愿代购、购买社会组织服务、安保队员助背失能老人上下楼等。但这些方式无法从根本上解决“上楼难”。近期,我们在全街推进红色物业全覆盖工作中,根据宣传和了解业主意愿,初步选定都府堤社区常阳丽江城26栋、22栋及省纺织宿舍1单元先行先试,加装电梯。

二、老旧小区安装电梯的难点和问题

近几年,北京、珠海、杭州等地相继出台鼓励性措施推动老旧小区安装电梯,但是实施起来效果不明显。具体问题有如下几点:

一是协调难(人的问题)。《物权法》规定“改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分建筑物总面积三分之二业主且占总人数三分之二以上同意”,但因增设电梯一般还必须征得因增设电梯后受到采光、噪音直接影响的业主同意,所以在实际实施中增设电梯一般得征得本单元所有业主同意。低层住户没有安装需求,常以遮光、噪音、挤占空间等原因反对。

二是经费难(钱的问题)。电梯安装费用高,以6层楼为例,一部电梯从勘测到安装预计35万元左右。而老旧小区居民收入普遍偏低,资金无力筹措。对于不同楼层住户之间的资金分摊也难以达程一致。

三是审批难(审的问题)。老旧小区不仅楼龄长,而且产权单位不明晰和物业管理不到位,加装电梯涉及的管理部门较多,包括规划、建设、消防、安监、天然气公司、电网、自来水公司等。申报审批流程多、耗时长。

四是实施难(装的问题)。由于老旧楼栋本身建筑设计并不具备电梯井和相应力学结构,最常见的电梯安装方式是在原建筑外重新建构电梯井,再连接到各个楼层,故占地面积比较大。勘测过程要兼顾电路、天然气管道、水管等影响,施工期较长。

五是维护难(管的问题)。电梯安装完成后,后期维护使用成本会随使用年限的增长而不断增加。在物业管理不到位甚至没有物业的情况下,后期维护也会存在矛盾纠纷。

案例分析:6层楼电梯为例,从勘探到安装整个过程总费用至少在35万以上:一部电梯售价在15-25万,安装费用(包含电梯井)约20万。每栋楼按照平均12户人家计算,每一户需均摊3万余元才能将电梯安装好。此外,后期电梯的使用成本也会随使用年限的增长而不断增加。经测算,单台电梯一个周期的使用寿命为15年,运行维保大修更新费用约40万元,包括:电梯维保及检验费用,约1万元/年,共约15万元:电梯运行费用约1万元/年,共约15万元,电梯大修费用,每5年一次,每次约5万元,共约10万元;根据上述计算,每台电梯年均后期运行管理费用约3万元,折合二层以上住户每户每年需分摊费用约3000元。

三、关于实施“助老上楼”计划的思考建议

鉴于老旧小区加装电梯存在以上问题,综合调研情况及各地经验,建议坚持“政府引导、业主主导,市场运作、财政补贴”原则,推动在老旧小区加装电梯工作。

(一)原则性指导,出台相关实施细则。加强顶层设计,借鉴珠海、北京、杭州等地关于旧楼加装电梯的实施办法,出台我区关于老旧小区加装电梯的实施细则,明确适用范围、审批流程、维护管理等,特别是对安装费用分摊等关键环节给出指导性意见,促进业主协商有据可依。如,珠海出台办法规定,总费用由业主按比例分摊,可参考比例为以第三层为参数1、第二层为0.5、第一层为0,从第四层开始每增加一个楼层提高0.1个系数,即第四层1.1、第五层1.2、第六层1.3,并依此类推出资比例;同一楼层各户的出资比例可以按照业主专有部分占该层建筑总面积的比例确定。

(二)市场化运作,始终坚持业主居民的主体地位。始终坚持居民主导作用、政府引导作用,由业主主导安装电梯的意愿统一、经费协商、办理审批、采购安装等全过程。街道、社区搭建居民、社区、物业三方议事协商平台,引导业主有效协商。区政府制定行业标准,规范建设施工企业和中介组织的服务,缓解建设施工难。指导住房修建协会根据需求,推出一批有资质的设计、施工企业目录,以及加装电梯的费用标准,供居民参考选择。

(三)补贴式引导,实施财政补贴行动计划。在财政补贴上,各地做法不一,如北京市按照购置及安装总费用的40%给予补贴,建议结合我区实际出台以奖代补方案,确定补助标准,形成有力的引导和支持机制。增大社会资金募集,采用电梯厢广告投入等方式吸引社会爱心组织或相关企业投资。探索引入企业资金投入机制,新安装电梯由企业投入,住户有偿使用,减轻住户一次性投入压力。

(四)“一门式”受理,提高审批效率和便捷度。成立旧楼安装电梯工作领导小组,整合建设、规划、安监等职能部门的力量,有序推进工作。在行政服务中心专设老房加装电梯一条龙服务窗口和一站式办公,专门受理和办理有关审批手续,提高工作效率,推进加梯工作顺利进行。

(五)试点式推进,在老旧小区形成示范带动效应。加强示范引导,优先选择一批老年人群集中、业主安装意愿强烈、物业管理维护较好、经济条件较好的多层住宅,作为试点推进,便于协调业主利益和后期运营管理,形成示范效应。

(六)缓解式改善,通过各种渠道缓解老年人上下楼难题。因老旧小区加装电梯在短时间内全面铺开难度很大,建议在积极推动电梯加装的同时,及时配套缓解措施。如,集中采购一批轮椅式的电动爬楼梯机,为老旧住宅集中的社区每个社区配备一个,居民预约使用,解决半失能和失能老人上下楼难题;继续在老旧住宅楼道中安装扶手、楼道休息椅;培育志愿服务、购买社会组织服务为老年人提供居家养老服务等。

 


 

关于“爱车回家”及“助老上楼”

工作的建议

南湖街办事处

 

第一部分:关于“爱车回家”工作

南湖街是一个纯居民区街道,辖6个社区28个小区,小区交付时间多为上世纪末和本世纪初。近年来,私家车数量不断攀升,小区停车难问题日益突出。党的十九大报告强调:“要推动协商民主广泛、多层、制度化发展。”南湖街在推动“爱车回家”工作过程中,以推进基层民主协商为抓手,按照协商于民、协商为民的要求,推动居民参与式社区规划,建立健全基层协商民主建设协调联动机制,及时化解矛盾纠纷,推动“红色物业”工作落到实处。

由于老旧小区规划时“先天不足”,停车位严重缺乏,小区规划停车位与实有车辆数量比普遍在1:2以上,部分老小区建设时根本未规划停车位。停车位不足,因停车难、停车乱而引发的各类社会问题都非常突出。一是挤占居民活动场地。在一些居民住宅区的楼旁、路边,甚至在绿化带或居民家的出入口都有车辆停放,严重影响居民的出行和生活。二是居民行路安全受到威胁。小区通道停满汽车,影响通行。一些小区内车辆随意进出、无序停放,车行与人行通道混行交叉,特别是在小区医院、学校、幼儿园前的路段,老人、儿童无所适从,难以保证行人交通安全。三是安全急救方面存在隐患。由于车辆停放不当堵塞了消防、救护通道,发生紧急情况后消防和救护车辆无法及时到位,后果不堪设想。针对以上问题,现结合南湖街的探索实践,提出以下建议:

1.推进参与式社区规划,多种途径拓展小区停车空间。以参与式规划的理念为指导,以社区居民在规划编制过程中的广泛参与为主要方式,通过开展“发现社区之美”、“寻找社区规划师”等活动,围绕道路交通等问题进行现场踏勘,多群体全方位进行访谈和问卷调查,广泛征求居民对拓展小区停车空间的意见建议。形成初步意见后,规划团队从专业角度深化与完善规划方案,开展公众咨询,通过共同参与集思广益,在过程中凝聚共识,形成反映居民共同意志的小区停车规划、设计方案。以宁静苑小区为例,该小区建成时没有规划停车位,停车问题非常突出。在征求居民意见后,街道一方面聘请武汉大学城市设计学院专家进行专业规划,另一方面请热心社区居民参与到规划中,将小区闲置空间进行改造,通过在闲置地方铺设植草砖,在拓宽的路边新设置停车位,改竖停为斜停等途径,小区新增停车位70多个。目前规划部门实行审批制,建议对此类居民参与式社区规划项目能简化程序,从审批制改为备案制,鼓励小区实施微更新、微改造。

2.合理施划小区道路标志标线,营造良好交通环境。结合“万警进社区”活动,邀请交管部门专家对小区行车路线进行科学合理的设计, 制定完善的车辆进出管理机制、停车登记制度、车位管理制度等,引导小区车辆按规定行驶和有序停放,打通小区道路“肠梗阻”。

3.实行小区道路单循环,增加停车空间。对主干道较宽、停车位紧张的小区,可考虑将车辆行驶路线设定为单向循环,经过交管部门实地考察,符合更改条件的,征求居民同意且不影响其他机动车、非机动车和行人通行,确保周边交通畅通的情况下,实行单向循环。车辆可沿道路顺向单侧或双侧停放,从而大幅增加停车空间。对于大型小区,可设置多个出入口,划分为若干个循环单位,最大限度保障道路通畅,解决交通拥堵现状。目前,南湖的东方莱茵、宁静苑等小区都实行了车辆单向通行,从一定程度上缓解了停车难的问题。

4.优化车辆停放收费标准,利用价格杠杆调节停车需求。对于一户业主多辆车,非业主车辆临时停放较多的小区,适当提高第二辆车和临停收费标准,通过价格杠杆来调节停车需求。以水域天际小区为例,物业建立业主车牌数据库,每户业主第一辆车按100/月收费,第二辆车每天10元封顶,临停车辆按5/小时,每天50元封顶,以此引导车辆规范停放。对于有些小区因为地上地下停车价格差异造成的地下车库停不满、地上车位不够停的情况,也可以通过高峰期降低地下车位停车费的办法缓解。

 

第二部分:关于“助老上楼”工作的建议

20181月,武汉市“两会”提出政府办好“十件实事”,其中就包括在每个中心城区35个老旧小区多层住宅开展加装电梯试点。据初步统计,武汉市需要加装电梯的楼栋有3万栋左右。从政府政策面和居民需求面看,电梯加装已成必然趋势。其内在动力有:随着业主年龄增大,没电梯严重影响出行;加装电梯可以提升住宅品质,促使房屋增值。此外,电梯是乘轮椅者出入高层建筑最方便的交通工具,为这类人群提供方便使用电梯的条件,也是关爱弱势群体、社会公平的体现。

南湖街多层住宅住户大部分都有加装电梯的需求,但目前成功安装的只有一栋楼的一个单元,远未形成规模。究其原因主要是:低层住户意愿不强烈意见难统一;缺乏统一引导信息掌握不全;宣传不到位政策未落地;审批手续繁琐流程未畅通;缺乏专业人士介入效率难提高;资金筹措缓慢实施难保障等。表现在推进环节上,一是选不到热心且有能力的业主牵头人;二是对繁琐的申报手续有畏难情绪;三是一层二层业主工作难做;四是资金分摊比例协商不成搁置不前;五是在电梯品牌选择上业主意见过多,难以形成最终决策。

“助老上楼”项目是一项民生工程。具有涉及面广,专业性强,工作环节多等特点,现结合南湖中央花园小区加装电梯的实践经验,提出以下建议:

1.成立牵头部门,建立沟通协调机制。街道层面成立“助老上楼”工作委员会,专人负责,专班服务,社区书记主任参与,形成工作架构。对于有电梯加装需求的单元楼,由街道公共管理办公室负责人牵头,社区出面组织该单元楼业主、业委会、物业公司代表等召开沟通协调会,就加装电梯品牌、资金分摊方案等充分听取业主意见。

2.简化审批流程。老楼加装电梯涉及到众多部门,前期规划、报批,甚至水电气和绿化改造等手续是否顺畅,都可能是影响老旧小区居民加装电梯意愿能否实现的关键,建议简化加装电梯手续,规范既有多层住宅加装电梯操作流程,区相关部门制定申报流程“明白卡”,上门办理“一站通”等,便于有加装需求的业主按流程办理。

3.建立老楼加装电梯企业资质和电梯品牌库。目前老楼加装电梯对施工单位和电梯品牌要求尚无相关文件出台,电梯品牌和施工单位选择专业性很强,业主盲目选择必然带来后续安全隐患,建议相关部门对老楼加装电梯建立品牌资源库并在施工完成由第三方进行验收,确保电梯安装质量。业主按照楼层数、加装预算等指标直接在库中选择,验收通过方可启用。

4.建立电梯加装补贴制度。目前加装一部电梯成本在40万左右,分摊下来每户出资额较多,也是加装电梯的障碍之一。建议对加装电梯的楼栋给予一定数量的政府补贴,明确补贴来源,补贴比例,兑现方式等,鼓励业主加装电梯。

5.放宽申报条件。当前老楼加装电梯前置条件苛刻,要求整栋楼所有业主签字同意,有的加装项目涉及占用小区公共空间甚至需要小区全体业主三分之二以上同意方可实施,建议相关部门出台专门政策,将加装电梯申报条件放宽到所在单元楼三分之二业主同意。

 

附:施工单位梳理的《加装电梯工作流程》
    1.
业主同意。单元楼2/3以上业主达成共识,签署《加装电梯业主签名表》(实际应达到100%业主同意)。
    2.
推选代表。业主推选1-2名代表并由其签发《授权委托书》。
    3.
现场勘测。专业土建钢构电梯公司派技术人员现场勘测,然后制定初步设计方案。
    4.
签定《井道施工与电梯销售合同书》。
    5.
定金代办。业主缴纳合同总额20%。受托方代办:测绘、勘测、井道设计、电梯设计、规划、消防、城建、涉水电管网绿化报建手续。期间需社区开具证明到市建筑档案馆调取建筑设计档案并取夏印件,用于本项的勘测设计。
    6.
手续交办。完成政府手续报建,井道、电梯规划设计后,业主方支付合同总额50%.用于电梯设备排产定金,现场开始防护、土石方、桩基施工、底坑浇筑、脚手架、钢结构焊接、楼道破碎、业主配备动力电源、厂家验收井道土建完工。
    7.
提货准备。电梯发货前20天,业主缴纳合同总额20%,用于购买设备款。
    8.
楼道连接。完成井道与楼梯连廊连接,一楼门厅装修等。
    9.
安装调试。电梯到货,安装调试后拆除外围脚手架。
    10.
收尾清场。电梯试运行,环境卫生恢复正常。
    11.
验收许可。备齐整套资料申请武汉市特检所办理验收合格,取得《电梯使用许可证》《电梯使用标志》。
    12.
办理移交。签署《电梯设备归业主集体所有权确认书》,移交电梯钥匙给业主代表,签定相关维保托管协议。


 

关于在老旧住宅区域

推进“红色物业”工作的思考

区房地公司

 

按照区委、区政府的总体部署,目前,我司正在积极参与“红色物业”的推进工作,上次参加预备会议听了政协课题组和大家的交流,很受启发,回去仔细研读了汇编材料后,获益匪浅,今天有幸参加这个会议,下面,围绕我们所做的工作、总结的做法和对课题研究的学习谈几点看法。

一、关于公司参与“红色物业”工作的基本情况及思考

公司从去年5月份开始参与“红色物业”的相关工作,经过一段时间的摸索,确定了一个五步走的基本模式。即合理划分单元进行摸底调查、全面开展宣传提高业主认知、开展专业指导成立业委会、签订物业合同入驻目标物业、开展综合整治带动做优服务。截至目前,公司已与全区13条街道进行了对接沟通,在对近30个区域进行考察了解后,初步拟定10个“红色物业”试点区域,覆盖5000余户、40多万

进驻项目后,我们所做的主要工作是:在党建引领的前提下,落实“三化六保”等服务内容,推进老旧小区的物业管理工作。

在此过程中,我们能与各种层面的人打交道,听到了许许多多对于所向往的美好生活的描绘,这彰显了十九大报告卓越的预见性。正如114日《人民日报》署名文章《紧紧抓住大有可为的历史机遇期》所言,“躬逢伟大时代,我们无比自信自豪;面对宝贵历史机遇,我们倍感责任重大”。推进“红色物业”,我们也须做到“三个紧紧抓住”:一是紧紧抓住居民群众对于美好生活的向往,二是紧紧抓住提升城市品质的重要机遇期,三是紧紧抓住深化基层治理的提质换挡期。

二、基本做法

我们在老旧住宅区域推进“红色物业”工作的基本做法可以总结归纳为“一面红旗、双线推进、三化六保”12字模式。

(一)一面红旗,红色引领

房地公司党委将管家公司党支部升级为党总支,下设多个“红色物业”项目党支部,每个项目一面红旗,推进“双带头人”培育计划,把党员大学生培育成业务骨干,把业务骨干培育成党建带头人,实现了公司管辖区域内的党组织全覆盖,在老旧住宅区域最大限度发挥党组织的红色引领作用。

(二)双线推进,你呼我应

房地公司全力践行“武房管家、你呼我应”的服务承诺,深化拓展“线上武房网+线下武房管家”的发展战略,着力打造 “我家”APP和“滴滴快修”智慧物业平台,旨在为居民提供贴身管家式品牌服务,为小区运营管理各方打造高效快捷的专业化信息渠道,为政府发掘平安小区、智慧小区建设的新端口,区分居民不同需求,分段响应,全覆盖满足人民更高要求、更深内涵的生活需求。

(三)“三化六保”,管家品牌

一是“三化”管理,推广管家模式。全面推广“宣传引导可视化、责任岗位明确化、组织生活常态化”这“三化”管理模式,通过上门聊天、发放资料、媒体宣传等方式,营造浓厚“红色”氛围;整合公示“红色物业”楼管员与社区网格员相关信息,打通党建引领和物业服务的渠道;联合开展“支部主题党日”、“串门走亲戚”、“志愿者服务”等活动,让党组织生活在小区形成常态化,做细做实“红色物业”。

二是“六保”服务,彰显管家特色。深度优化“保安、保洁、保绿、保秩序、保维护、保活动”这“六保”服务内容,着力构建安全、清洁、美丽、有序、便利、活力六位一体的幸福生活网络。保好每一处服务细节,保好每一个服务对象,保出居民业主的美好新生活。

三、问题及建议

通过前期工作,我们感觉在老旧住宅区域开展“红色物业”工作,主要以下存在三大难点:

一是区域划分难。老旧住宅区域普遍缺少规划,要划分一个相对符合物业管理条件的区域非常困难,一方面质量不高,在我们确定的试点区域,最小的项目100多户,最大的项目仅580户,尤其部分项目毗邻物业小区或者偏向自治或者廉价运营,不利于实现“红色物业”项目市场化发展,另一方面数量不多,我们目前确定的试点项目仅有10个,不利于实现“红色物业”事业规模化发展;

二是观点改变难。居民欢迎物业进驻,对“红色物业”更是满怀期望,但是对购买服务一时难以接受,所有试点区域目前都还没有实质性开展收费工作,例如我们一个投入最大、备受关注的试点项目至今仍然没有签订正式物业服务合同,尤其是针对收费标准经过多轮协商仍然无法达成一致意见,其中主要原因是部分业委会和居民缴费意愿不高;

三是项目运营难。由于居民对“红色物业”的认知不到位,理解参差不齐,运营中,经常会遇见超出物业服务范畴的五花八门的诉求,除了管理服务公共区域外,我们还经常上门入户提供“义务劳动”,甚至要推进解决一些“历史遗留问题”,更有极少数具有“完美主义”情结的业主对物业企业抱有过高的幻想,希望我们是能解决所有问题的万能企业。培养物业和业主互相理解支持的良好关系还有相当长的路要走。

针对以上问题,我们提出如下工作建议:

1.全面细致分析,合理划分区域。各街要对老旧住宅区域再进行更为细致的划分,逐步形成武昌区“商业团队优先、区属公司进点、街道公司兜底”的三级“红色物业”老旧住宅区管理模式。

2.加大宣传力度,营造良好环境。构建一个引导有力、交流充分、互动深入的“红色物业”宣传生态圈,凝聚居民业主对于“红色物业”的最大共识和最强期待,更新居民消费观念,唤醒居民自觉主动缴纳物业费的意识,培植购买特色物业服务的市场经济观念。

3.完善管理机制,促进长效发展。在过去街道、社区安保巡逻、清扫保洁的基础上,通过资产划拨、协议委托、连片打包等方式,推进“红色物业”项目的管理工作。同时,将部分收益较好的经营性物业管理项目或小区停车位、广告位等公共资源,委托物业公司经营,实现老旧住宅区物业管理总体收支平衡。

以上汇报和建议如有不妥敬请各位领导、专家、政协委员和课题组成员批评指正。

 


 

武昌区“四主”模式  推进“红色物业”全覆盖

中共武昌区委组织部

 

今年以来,武昌区把“红色物业”作为整区推进“红色引擎工程”的主攻方向和关键内容,围绕全面覆盖、融入治理、依法依规、持续长效的目标,全面总结老旧社区物业管理经验,探索街道主抓、居民主体、物业主动、治理主导的“四主”模式,推进“红色物业”全覆盖。

一、实施背景

物业服务联系千家万户,跟老百姓结合最紧密,群众最关切,党建引领最迫切。“红色引擎工程”重点任务中,“红色物业”是最具改革性和创新性的举措,是先手棋和突破口,是大势所趋、是群众所盼、是问题所逼。要通过加强和创新党对物业服务企业的领导,打通党组织联系服务群众“最后一百米”。

区委、区政府高度重视“红色物业”工作,制定《推进“红色物业”计划全面做优物业服务工作方案》、《武昌区“红色物业”工作指导细则》、《关于进一步加强全区“红色物业”工作的意见》,全面统筹谋划。建立业委会履职管理、“三方联动”考评、物业服务企业质量星级评价和退出机制等制度,发布物业服务企业“红黑榜”,制定老旧居民区环境综合整治规范,按平面、立面、设施、管线、物业服务5个类别制定整治标准,细化制度措施。全区现有572个居民住宅小区,其中商品房小区292个,实行市场化物业管理;老旧居民区划分为280个物业管理单元,采取区属物业公司入驻、街道托底管理等方式分类推进物业管理全覆盖。突出水果湖核心片区,制定《关于推进水果湖省直片区“红色物业”全覆盖的实施方案》,率先实现老旧居民区的连片覆盖。

二、具体做法

1.街道主抓,推进党建引领全覆盖。街道社区是城市基层党建的主阵地,也是基层社会治理的最前沿,担负着推进“红色物业”的主体责任。武昌区充分发挥街道社区党组织的领导核心作用,强化“红色引领”,把城市基层党建的工作要求通过狠抓“红色物业”落实落地。分类谋划推进。科学合理划分物业服务单元572个,其中292个小区实行市场化物业管理,另外的280个小区采取区属物业公司入驻、街道托底管理等方式分类推进物业管理全覆盖。明确目标,试点先行,分市场化、国有公司、自治管理3个类别打造“红色物业”示范点35个。抓好组织覆盖。全区222家商品房小区物业服务企业,89家成立独立党支部,133家成立联合党支部,选派198名党建指导员。明确物业服务企业党组织隶属关系,街道指导物业服务企业建设“红色阵地”,开展组织活动。加强服务监管。各街组建“红色物业”工作专班,在社区设立“红色物业”服务点。落实《武昌区住宅小区物业服务质量考评办法(试行)》,由街道、社区、业委会、业主等多方成立考评组,定期开展考评工作,公示考评结果。

2.居民主体,引导物业管理全参与。居民是物业服务的直接感受者,武昌区始终把解决居民反映的问题作为推进“红色物业”的关键,通过做实事赢得群众认可,引导业主正确认识、支持、参与物业服务。深化宣传发动。制定“红色物业”宣传方案,印制《致广大居民的一封信》等资料,组织网格员、三长三员等力量上门入户宣传。鼓励党员业主加入业委会,全区有142名在职党员和社区工作者兼任业委会成员。通过召开党建协调委员会工作会议、“红色物业”动员会等形式,发动辖区单位积极支持配合宣传工作。解决居民诉求。全区专项列支7000万元,由区建委统筹各相关职能部门力量对老旧居民区进行环境综合整治、基础设施改造。南湖街积极探索安装“电梯管家”安全运行监测系统、建立押金考核制度等“物业难题破解十法”,有效解决了当前物业服务的普遍问题。引导多方参与。引入中国社会工作实务研究院、华中科技大学建规学院等专业团队,参与居民需求调查、小区规划设计等工作。在南湖街成立了武汉首家职业化业主自治社会组织——武汉市武昌区透明和谐社区促进中心,探索实施业委会成员履职能力提升工程。通过建立“红色议事会”、居民网上参与平台,开展“了不起的居民”等系列主题活动,有效提升了居民群众参与的积极性。

3.物业主动,实现优质服务全方位。居民群众满不满意,最终还是需要物业服务的质量来检验。武昌区坚持把“红色物业”作为基层社会治理的主要载体,通过物业覆盖来提升基层治理水平。在具有封闭管理条件的老旧居民区,引入国有公益型物业公司。坚持公益属性、市场运作,组建区属物业公司“武房房屋管家置业有限公司”,下设6个项目部,进入11条街道开展物业服务试点。招聘119名“红色物业”大学生。在不具备封闭管理条件的老旧居民区,由街道组建物业公司连片开展托底型物业服务。坚持双联双管、街道托底,在水果湖街组建水果湖红色物业有限公司,对水果湖核心片区2.37平方公里的单位宿舍进行物业服务覆盖。公司下设7个项目部,服务13个老旧单元、5628户居民。在新建商品房小区,提升市场化物业服务水平。将引入大学生、提升党员比例、开展党建情况作为开展五星级企业创建的重要内容。广泛开展党员示范岗、巾帼服务岗、技能大赛等党建带群建活动,把业务“能人”培养成政治“红人”,促进“红人”成长为“能人”。在服务水平欠佳的商品房小区,引入品牌物业公司进行提档升级。引导品牌物业企业履行社会责任,承接老旧、弃管小区物业服务。水果湖红色物业公司与高地公司签订合作协议,由高地公司对水果湖地区二级以下资质物业企业进行技术支持和业务指导。

4.治理主导,推动社会治理全融入。“红色物业”是推动基层治理体系和治理能力现代化的重要载体。武昌区坚持把“红色物业”打造成党的群众工作队,推进“红色物业”与基层社会治理的深度融合。职能整合一体化。优化网格员、物管员工作协同机制,网格员与物管员统一调度、协同配合。建立居民物业服务需求和问题反馈机制,通过业主QQ群、微信公众服务平台、定期入户走访等方式,了解居民诉求、回应群众关切。深化“三方联动”机制,在社区党员群众服务中心设置“三方联动”工作室,落实联席会议制度。服务队伍一体化。以“红色物业”大学生为主体,根据需要持续扩大招录数量,形成“红色物业”主力军。采取一带一帮扶、设立实训基地、专题培训等方式,加快大学生成长。建立培养教育、薪酬管理、监督考核等机制,确保大学生下得去、干得好、留得住。将社区、物业公司绿化、保安、保洁等队伍和专业化社会组织、民间志愿服务队伍有机整合,壮大服务力量。信息支撑一体化。建立水果湖红色物业智慧服务平台,与区网格化管理平台连通,打造信息化快修、信息化响应、信息化安防服务新模式。针对老旧居民区安防难点,逐步推行人脸识别门禁系统,将门禁信息与社区警务室、物业公司连通,实现24小时“有人看门”。发挥“武房网”功能优势,全面升级“武房管家”APP系统功能,采取网络报修等方式,为居民提供个性化服务。

三、主要成效

武昌区探索“四主”模式推进“红色物业”,通过近一年的实践,取得了初步成效:

1.党的组织和物业服务实现全覆盖。全区居民住宅小区572个,其中292个市场化物业管理小区实现党的组织和工作全覆盖;区属、街属物业企业进驻20个,规范自助物业管理260个,实现物业服务全覆盖。

2.分类打造一批“红色物业”示范点。打造东湖复地国际、张家湾东二片区、北环南苑片区等35个“红色物业”示范点。通过基础设施大改造、环境面貌大改观、设备设施大改进,老旧小区环境变得干净整洁起来。通过党建引领和实实在在的“红色物业”投入,试点小区实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动,切实提高了居民群众的获得感、幸福感。

3.形成一批可复制可推广的制度办法。714日,在南湖街召开全区“红色物业”现场推进会,推广南湖街“破解十法”等市场化物业服务经验。1123日,省委副书记、市委书记陈一新同志到水果湖街调研“红色物业”工作,认为武昌区推进“红色物业”力度大、措施实、效果好,做到了“红色物业”全覆盖,涌现了一批示范亮点。为了认真贯彻陈一新同志调研武昌时的指示精神,武昌区制定了《关于进一步加强全区“红色物业”工作的意见(试行)》,201813日,在水果湖街召开全区“红色物业”现场推进会,全面推广水果湖街试点经验,切实解决群众关心的痛点、难点问题,不断提升全区“红色物业”水平。


 

主动作为  真抓实干

大力推进住宅小区物业管理工作

区民政委

 

近年来,区民政委坚持以党的十八大、十九大报告关于加强和创新社会治理的精神为指导,认真贯彻落实区委、区政府有关住宅小区物业管理工作的要求,加强领导、完善机制、多措并举,大力推进住宅小区物业管理工作。

一、加强组织领导,深化“三方联动”机制

1.领导重视,落实责任。区民政委始终把住宅小区物业管理工作作为推进社会治理创新的重要抓手,在认识上高度统一,在行动上积极推进。委领导亲自挂帅、亲自部署、亲自指导,先后多次到街道、社区调研,召开了区民政委主任办公会议,专题研究,明确任务,细化责任分工,采取主要领导全面抓,分管领导具体抓,业务科室综合协调,机关干部分片包点的工作格局,形成了一级抓一级、层层抓落实的责任体系,确保工作协调到位,措施有效,推动得力。

2.健全制度,规范管理。2015年,区委、区政府出台《关于进一步创新社会治理加强社区建设的意见(试行)》,对“建立健全社区居委会、业委会和物业服务企业‘三方联动’机制,引导规范业委会和物业服务企业依法有序运作”予以明确和强调。2016年,为强化“三方联动”工作机制的作用发挥,区民政委结合我区实际情况,制定了《武昌区社区“三方联动”工作考评办法(试行)》和《武昌区社区协商议事规则》。2017年,通过征求街道、社区、社会组织的意见和借鉴外省工作经验,制定了《建强业委会的实施方案》,修订了《武昌区社区“三方联动”工作考评办法》。为加强社区治理示范创建工作,还制定了《武昌区社区治理示范社区创建方案》,将“三方联动”工作做为创建重要指标,在全区确定36个示范社区进行创建。

3.多措并举,整体推进。为指导社区、业委会、物业服务企业之间加强沟通协商,区民政委主动作为,积极推动“三方联动”工作。一是召开会议予以推进。2016年区民政委主办了区十四届人大五次会议二号议案《关于进一步完善“三方联动”机制,促进物业小区管理健康有效运转》,在徐家棚街召开了现场推进会,区委、区人大、区政府领导以及区直相关28个部门参加了会议,现场观摩了粮道街书香苑小区、杨园街万科润园小区、徐家棚街水岸星城小区的“三方联动”机制运行情况。二是组织工作考评。依据《武昌区社区“三方联动”工作考评办法(试行)》,2016年指导各街组织开展了季度“三方联动”工作考评。2017年组织对210个有物业服务的小区进行了“三方联动”工作半年考评。三是组织业务培训。开展了社区“红色领头雁”培训和武昌区创新社会治理专题培训,对“三方联动”工作进行了专题培训,提升了社区党组织的领导监督能力。

二、加强业务指导,促进业委会建设

1.加强业委会组建、换届的指导。目前全区共有业委会225个,涉及到13条街道98个社区。每年年初,区民政委通过和区房管局沟通,与各街道对接,详细了解掌握本年度业委会组建、换届情况,制定本年度业委会组建和换届工作方案,细化工作责任清单,跟踪指导街道按照时间节点完成换届工作。2015年至2017年,组建业委会68个、换届业委会27个。

2.加强业委会党组织建设和交叉任职的指导。为充分发挥业委会的履职作用,区民政委指导街道、社区扎实抓好业委会党建和“双向进入、交叉任职”工作。全区225个业委会中,有142个业委会组建了党组织,其中独立支部65个,联建支部47个,其它83个业委会由社区党组织派驻了党建指导员。全区业委会中共有党员616人,其中在职党员396人,占比64.3%,退休党员220人,占比35.7%。社区“两委”成员有25人在业委会中任职,有234人担任物业公司质量监督员,物业公司人员有130人担任社区“两委”成员(兼职)。

3.加强业委会履职的指导。定期召开街道民政工作会议,听取街道业委会建设情况汇报。2015年和2016年,每月开展一次社区恳谈会,收集整理业委会履职中反映的共性和个性问题。20178月,组织召开了全区层面的业委会主任代表座谈会,就业委会实际工作中存在的困难、问题等方面进行了深入交流,收集整理存在问题,报区政府督查室督导整改。20181月,开展了“武昌区业委会2017年度履职情况评估活动”,通过业委会自评、街道综合评定、召开座谈会的形式,进一步了解掌握了业委会的实际履职情况。

三、统筹社区基础设施建设,夯实物业管理基础

为夯实老旧小区物业管理基础,武昌区按照“多方整合资源,统筹协调安排,整体联动推进”的项目运作模式,由区民政委牵头,区城管、水务、环保、综治等部门协同,整合职能部门投入到社区的建设资源,统一规划社区道路维修、改造,社区排水管网改造、疏捞及社区绿化补栽等建设项目,逐年推进幸福社区建设工作。2014年,武昌区以试点为探索,投入850万元在积玉桥街凤凰山社区、康乐里社区、汉成里社区的3个老旧小区进行基础设施统筹建设。2015年,建立“全面推开,逐步升级”的幸福社区创建模式,投入资金5283万元对11条街的33个老旧小区进行了基础设施统筹建设。2016年,在全区推广“老旧小区物业自治”管理经验,投入3500万元对9条街道的26个开展物业自治管理的老旧小区进行改造。2017年,投入5000万元,对10条街道的20个老旧小区进行改造。在统筹建设的基础上,以规划为先导,邀请专业设计团队围绕人、文、地、产、景等内容,在南湖街、粮道街、水果湖街、中华路街的老旧小区进行规划设计试点。以规划为蓝本,在南湖街的3个社区进行建设试点。四年共投入1.47亿元对82个老旧小区开展幸福社区建设,改造面积达171.5万平方米,惠及居民4万余户。按照区委加强“红色物业”工作的意见,从2018年起,连续3年,每年投入资金2亿元,对未列入土地征收和旧城改造计划的老旧小区,进行环境综合整治和基础设施改造,为物业服务全覆盖创造基础条件。

四、强化宣传引领,打造物业管理典型

1.搭建网络交流平台。为使物业管理信息共享,区民政委建立了武昌区民生工作微信群、武昌区社区微信群和武昌民政微信公众号,及时发布我区各街道、社区以及省内外各类物业管理工作中的好经验、好做法,供街道、社区学习借鉴。各街道、社区之间也通过微信群加强沟通交流,共同学习进步。

2.加大典型宣传力度。2016年印制了区人大二号议案办理工作纪实的画册,对12个典型社区的“三方联动”工作案例,进行了汇编下发,采取街道上报案例、区民政委审核的方式评选出一批“三方联动”先进社区,并在全区“创新社会治理做优红色物业工作会议”上进行了通报表彰。2017年区民政委报送的《打造红色业委会,化解矛盾促和谐》案例荣获全国“创新社区治理典型案例”最佳案例奖项,区民政委主任张金秀在颁奖典礼上就武昌区业委会建设情况进行了经验交流。

3.拓展信息宣传渠道。指导社区大力运用各种媒体、网络、公开栏等广泛宣传物业服务知识,增强业主的参与意识、责任意识、法制观念。2016年指导街道制作了“三方联动”展板和宣传栏,全区共建宣传展板132块,重点宣传三方联动的意义、要求和工作目标。近年来,依托“社区治理十大创新项目”为评选平台,突出“红色物业”主旋律,评选出了一批 “红色物业”典型案例,在全区宣传推广。

五、下步工作打算

1.深化机制、扎实推进。进一步深化“三方联动”机制,指导街道、社区继续推进“双向进入、交叉任职”,扩大“交叉任职”数量,提高业委会成员中党员比例;采取单独组建、区域联建、选派党建指导员等多种方式,推动业委会党的组织和工作全覆盖,充分发挥业委会党组织的作用。

2.建章立制、强化指导。指导社区居委会、业委会、物业服务企业健全联席会议制度、服务承诺制度、民主决策制度、评议监督制度,充分发挥“三方联动”机制的作用,切实增强联动力度和联动水平,解决住宅小区实际问题,提高物业管理水平。

3.增强意识、主动作为。指导街道、社区依法开展业委会组建和换届工作。指导街道定期组织开展业委会座谈会议,交流经验、查找问题。继续开展业委会履职情况评估活动,邀请第三方对全区业委会履职情况进行测评,评选出一批好的业委会树立为典型,在全区推广。

 

 


做优做实“红色物业”  提升物业管理水平

区住房保障和房屋管理局

 

物业管理事关民生,与千家万户的安居乐业息息相关,也是社区管理的基础单元和工作的落脚点。2017年以来,围绕市委、市政府全面推进“红色引擎工程”的决策部署,我区整体推进做优“红色物业”,通过在体制机制上大胆创新,全面加强党组织对社区物业服务的领导和组织管理,不断完善联动机制,政府部门、街道社区、物业企业、业委会等多方形成基层社会治理的合力,促进社区管理服务和环境水平不断提高,切实改善群众生活环境,在提升物业管理水平基层社会治理体系和治理能力现代化上作出了积极探索实践。

一、加强物业管理工作成效

1.落实“红色物业计划”,推进物业企业党组织全覆盖。按照区委、区政府部署,2017年推进“红色物业”工作中,我局坚持以问题为导向,优先解决“物业公司政治引领功能不强、社会责任感不高”的问题,协调13个街道向小区派驻184名党建指导员,发动全局46名在职党员担任兼职党建指导员,深入全区282家物业企业、243个小区采取联合建、挂靠建、组建党小组等方式,指导106个符合条件的物业企业建立了党组织,搭建起拥有624名党员的区级“红色物业企业”党员队伍。在243个小区逐一建立“红色物业”阵地,健全“红色物业”制度,向业主发布“红色物业”服务内容,培养选拔了一批党员和党员大学生担任“红色物业”楼栋管家,通过组织各类党员志愿服务活动,打通党组织联系服务群众“最后一百米”。

2.培养党员大学生人才,发展物业服务骨干队伍。围绕区人力资源局制定的《武昌区留住大学生工作实施方案》,以及全区“建设一实体、一平台、一大数据库”留住大学生工作目标,我局积极谋划党员大学生在物业企业实习见习和就业工作,在武房管家物业、东湖高地物业等6家物业企业建立“武汉市大学生实习实训基地”并挂牌服务,成为武汉市第一批建立基地并为大学生提供实习实训服务的物业企业;组织物业企业积极参加“百万大学生留汉创业就业工程大型校园巡回招聘活动”,指导一批物业企业在大学生的实习实训和选拔体系上制定成熟制度;落实900套人才公寓,为大学生留在物业行业施展才华、干事创业、服务群众创造条件。

3.制定三套物业规范文件,将“红色元素”融入物业制度建设。制定了《武昌区住宅小区物业服务质量考评办法》、《武昌区住宅小区物业服务标准》、《武昌区住宅小区物业管理退出和交接工作指导意见》,将物业企业党组织建设、选聘优秀党员大学生等“红色元素”纳入区级物业服务质量考评指标,为推动物业服务融入社会治理创新提供政策依据。

4.强化物业企业监管,优化行业市场环境。2017年,我局通过实施监督、公示、考评等“三项提升工程”,全面做优“红色物业”:一是加强物业市场准入退出监督。清退不符合条件的物业企业82个,为19个新建的住宅小区规范引进前期物业管理,对45个有不良行为的物业企业作出信用扣分的处罚措施;二是落实物业服务行为的公示。督促全区住宅小区统一悬挂“四公开一监督”公示牌,公布物业服务内容、收费标准、工作动态,改善了业主与物业公司信息不对称、互相不理解、关系不和谐的局面;三是实施物业质量考评。每年组织2次住宅小区物业服务质量考评,发动1万余名居民填写满意度调查问卷,在政府门户网站、楚天都市报武昌读本公布全区物业服务质量考评排名榜;将考评结果与物业企业评比创优、信用扣分挂钩,积极开展“红色物业五星级物业企业”创建活动,促进全区物业行业形成提升服务质量、争创五星级红色物业企业的良好氛围。

5.健全社区“三方联动”机制,促进物业服务融入社会治理创新。在民政、房管、街道、社区的大力配合下,我区“三方联动”机制效应显现,通过实行“双向进入、交叉任职”,140多名社区“两委”成员兼任物业企业义务质量总监,204名业主委员会委员、物业企业负责人兼任了社区“两委”委员,定期召开会议协商小区公共事务,实现工作联动;我们组织物业企业党员和优秀员工积极参与社区公共服务事务,主动认领社区服务任务,积极参与“三方联动”活动,及时向街道社区报告小区管理突发问题,打造物业、业主、政府部门沟通的桥梁,在化解小区矛盾纠纷、促进小区规范管理上发挥实效。

6.推进老旧社区物业服务全覆盖,树立一批综合管理成效明显的小区典型。2016年底,我们协调区财政局、建委将2017年老旧社区9800万元整治资金纳入区级财政预算,确保老旧社区硬件设施整治资金得到保障;协助区属国有物业企业武房房屋管家公司,承接水果湖街舒心苑小区、张家湾东二片等10个老旧小区的物业服务,通过实施基础设施和环境提档升级,建立“红色物业”的四方主体责任清单、服务等级配套服务标准、红色物业服务工作流程图等工作制度,居民居住环境明显提升;三是选树一批综合管理成效显著的小区典型,召开现场会进行推广。20174月份,我区召开全区创新社会治理做优红色物业工作现场会,区委书记、区长出席会议并作重要讲话,会议对2016年创新社会治理中表现突出的30个老旧小区、30个物业小区、30个“三方联动”典型小区进行通报表彰,号召全区住宅小区向典型学习;在水果湖街、南湖街召开现场会,推广水果湖街老旧小区和南湖街物业管理小区的经验,在全区起到良好示范效应。目前,我区13个街道每个街道确定2个试点推进老旧小区物业服务覆盖,扶持建立居民自治组织,宣传提升居民物业消费意识,通过恳谈、听证等形式争取居民对物业服务工作的支持,提供合理价格的收费式物业服务。

7.加强小区综合事务管理,化解房屋维修难题。住宅小区安全生产、文明创建、灭治“四害”是影响业主居住环境的直接问题,一直以来,区房管局密切联系安监、消防、文明办、卫计委等部门,不断加强小区综合事务管理。在去年国家文明城市复审期间,我们组织全区物业企业按照13条标准做好文明创建、志愿服务等工作,确保小区、楼宇有文明创建氛围,有志愿者服务活动,有文明创建、健康教育宣传阵地,为小区业主、楼宇入驻企业提供整洁优美有序的环境。在区卫计委、创卫办的指导下,组织全区物业企业按照“四害”消杀抓好灭治工作,确保我区在省创卫办复审国家卫生城市活动期间未出现扣分问题。加强住宅小区安全生产大检查,将安全隐患、火灾隐患消灭在萌芽状态,与全区160余家物业企业签订了安全生产目标责任书,督促物业企业把安全生产职责落实到公司各个层级,尤其是要抓好公司主要领导、部门主要负责人和项目经理等三个“牛鼻子”,完善领导和相关人员责任,并纳入企业绩效目标进行考核;每季度组织物业企业开展安全生产拉网式自查整改行动,采取查现场、看资料的方式,全年检查170余个物业项目,对发现的131处安全生产隐患问题,全部跟踪整改到位;针对高层建筑消防安全管理的特点,夏季气温高,容易引发电气火灾的特点,督促物业企业制定妥善的应急预案,确保消防设施、器材正常使用,切实维护居民群众生产财产安全,为党的十九大胜利召开营造稳定的安全生产环境。

为管好、用好住房维修基金这笔房屋的“养老钱”,解决房屋漏水、电梯故障、外墙脱落、消防安全等严重影响业主生活和人身财产安全的紧急维修问题,我局在提高维修资金使用效率上做了大量工作:一是区房管局建立了收件、审核、审批三级行政审批程序,严格控制维修资金使用审批环节中存在的风险点,确保对程序、申请资料的监管落实到位;二是实施维修工程的现场勘查、工程费用公示、签名核查、审批前对业主公告等制度,确保小区业主对维修资金使用的知情权,以及审批程序的公开、透明;三是建立紧急情况下“绿色通道”应急维修机制。对经专业机构认定、影响房屋安全的屋面漏水、外墙脱落、电梯、消防系统故障等紧急情况,开辟绿色通道优先办理,缩短办理时限为3个工作日以内。2017年,我局共审批146个小区维修资金219笔,划拨维修费用3772万元,其中有39个小区的消防、电梯故障通过紧急维修的方式,确保房屋漏水、电梯、监控等设施设备损坏问题得到及时维修。

二、存在的主要问题

近几年来,我区通过全面推进“红色物业”,创新社会治理,物业企业党建工作初见成效,物业服务融入社会治理创新取得成果,居民群众对物业服务的满意程度不断提升。但是,由于物业管理是一项综合的系统工程,与社会管理存在千丝万缕的联系,目前我区物业管理工作还面临一些需要解决的问题:

1.物业行业的社会地位不高,舆论正面宣传力度不够。物业管理服务千家万户,物业从业人员是社会治理的基层工作者,他们依靠其专业的管理、技术为城市建设、小区稳定作出了一定贡献。但是目前很多市民群众不了解物业管理,认为是“扫扫地,看看门”或者是“包打天下什么都管”,物业行业的社会地位不高,舆论对物业行业的负面评价呈现一边倒趋势,给提升物业行业整体水平、吸引大学生等优秀人才,打造一支高素质“红色物业”服务队伍造成障碍。

2.“职能部门进小区”查处违法违规行为的监管机制不顺,措施不多。存在“物业公司不反映,职能部门不主动”、“执法是给物业公司帮忙”、“不处罚违法行为主体,追究物业公司责任”等错位认识,部分小区居民群众认为政府“踢皮球、互相推诿”,对政府部门依法履职维护小区秩序的体会和感受不强。

3.对业主委员会的管理缺乏细化、有效的制度设计。市房管局2012年出台了《关于印发武汉市业主大会和业主委员会指导规则的通知》,市社区建设领导小组2015年出台了《武汉市业主委员会运行管理指导意见》,两个通知意见虽然在促进业委会组建、履职等方面发挥了一定作用,但在业委会管理上仍存在“组建难、解散容易”、“想作为、缺乏条件”、“想监管、缺乏手段”等问题,业委会不作为不发挥监督物业服务质量作用、乱作为破坏小区稳定的现象时有发生,很多居民群众对业主委员会运行管理机制不满意。

4.老旧小区普遍存在停车难、无电梯上楼难等突出问题。影响居民群众对实施老旧小区“红色物业”全覆盖的体验和感受。近几年,全市积极实施停车场建设年计划,取得一些成效,但开辟老旧小区停车场地仍面临选址难、场地容量不够、受益面窄的问题,而老旧小区周边机关和企业事业单位办公楼、写字楼夜间停车资源空置造成浪费;部分老旧小区居民安装电梯意愿强烈,但是涉及的审批部门多(据统计共九个部门:设计、规划、建设、城管、安监、质监、电力、自来水、燃气)、政府无补贴政策,给居民出行带来不便。

三、下一步工作计划

1.持续推进“红色物业”,促进物业服务融入基层社会治理。依据区委《关于进一步加强全区“红色物业”工作的意见(试行)》,结合20181月份全区“红色物业”现场推进会精神,下一步,区房管局将认真按照区委、区政府部署,在区委组织部指导下,紧密配合街道及相关部门,大力推进住宅小区党的组织和工作“全覆盖行动”,实施“红色物业”大学生“百人培养”计划,开展老旧社区物业服务全覆盖“攻坚行动”,打造武房“嘀嘀快修”智慧物业平台,加强物业企业服务质量考评,发布物业企业“红黑榜”,开展物业企业“星级创建行动”,将更多物业企业打造成为组织建设好、骨干队伍好、服务质量好、运营管理好、社会形象好的基层物业服务团队,实施“幸福社区建设”、“爱车回家”、“助老上楼”计划,开展红色物业“三个融入行动”,进一步增强居民群众对物业服务的获得感和幸福感。

2.强化行业监管,提升物业管理服务水平。一是进一步完善市场准入制,规范物业管理活动。完善市场准入与退出机制,加强前期物业管理进入和物业企业退出小区管理的行政监管,认真对照物业企业和项目经理信用信息管理办法,做好企业和小区项目经理的信用评价工作,确保行业规范与自律公约得到有效而积极的贯彻实施。二是加大物业企业、业主委员会的培养教育,提高物业企业和业主委员会人员素质。通过武汉市物业管理项目经理培训、街道社区和业主委员会巡回讲座等活动,进一步提高物业管理各方主体的法律和服务意识,提升从事物业管理必备的学识、技术和能力,不断更新管理方法和理念,提高住宅小区遵法守法意识。三是建立和完善物业服务检查和考评机制,继续组织住宅小区物业服务日常巡查和设施设备日常查勘,通过半年一次考评、年度发布“红黑榜”的方式,发挥业主、业主委员会、街道、社区对小区物业服务的监督作用,鼓励物业企业不断提升服务质量。四是配合街道社区,加大小区物业向业主委员会移交“四资”(小区公共资料、资源、资产、资金)工作力度,促进业主委员会履行小区公共事务管理职责。

3.协调配合职能部门,营造和谐稳定居住环境。住宅小区物业管理是一项综合系统工程,在提升小区物业服务质量的基础上,下一步我局将配合区综治、公安、爱卫、消防、安监等部门,继续做好“平安物业小区”、“平安商务楼宇”,物业小区灭治“四害”、文明创建、消防隐患整治、安全生产标准化等工作,多举并用加强物业管理区域综合事务管理,为广大业主营造一个和谐稳定的居住环境。


住宅电梯安全管理工作汇报

区工商质监局

 

一、武昌区住宅电梯基本情况

目前,武昌区登记在册电梯共约11000余台,约占全市电梯总量的八分之一。其中,住宅电梯约4312台,占比39.2%10年以下使用期的住宅小区电梯共有2827台,占全区住宅电梯总数的65.56%10-15年的住宅小区电梯共有1267台,占全区住宅小区电梯总数的29.38%。超过15年以上的住宅小区电梯共有218台,占全区总数的5%。无住房维修资金小区的住宅电梯46336台,无物业管理的住宅小区电梯916台。

二、2017年武昌区住宅电梯监管工作情况

1.建机制,聚力量,构筑电梯安全管理体系

一是推动执法力量下沉提升监管效能。早在2015年工商、质监机构合并之初,我局就将电梯安全监管工作纳入全局“一盘棋”之中,于2016年将电梯投诉举报处理、安全监管和执法工作全部下沉到各工商所和稽查局,执法“触角”全面延伸至基层一线,2017年初再次将机电类特种设备投诉举报处理、监管和执法工作全部下沉到各工商所和稽查局,同时将特种设备科人员由3人增加至5人,经过两年多的监管工作磨合,目前全局安全监察持证人员达86人,特种设备安全监察队伍进一步充实,持证人员比例在全市位居前列。

二是强化服务指导提升基层监管水平。按照“属地管理、局街联动、综合治理”原则,区局持续加大对各街道电梯安全监管工作的服务指导力度,合力推进“电梯安全进网格”,不断加强对各街道指导力度,对南湖、徐家棚等街网格员、社区工作人员、物业公司、维保公司和居民代表现场开展了知识培训和应急救援演练,在区委党校召开了380余人参加的全区物业公司和维保单位的电梯安全培训会,通过大规模的专业培训,各街道及有关职能部门安全管理人员、特种设备使用管理单位和电梯维保单位的管理和维保人员的业务能力和素质明显得到提升。

三是主动作为开展全区电梯安全专项整治工作。在区委区政府的大力支持下,充分发挥牵头单位作用,召开了武昌区住宅电梯安全专项整治工作会议,积极推动全区电梯等特种设备安全综合治理。由区政府办发文,下发了《区人民政府办公室关于调整武昌区电梯等特种设备安全综合治理工作领导小组的通知》(2017090〕)和《区人民政府办公室关于印发<武昌区住宅电梯安全管理专项整治工作方案>的通知》(2017092〕)。截至目前,我局根据各街道对辖区内居民住宅小区电梯的普查结果,对全区居民住宅小区电梯数据进行了全面分析,并在会议上通报了普查情况和隐患风险点。各街道也通过排查,发现并整改了一批居民住宅小区电梯安全隐患。我局对辖区内的电梯安改维单位进行了监督抽查,配合市质监局发布了2017年武汉市维保单位“红黑榜”,进一步规范了电梯维保市场监管工作。

2.抓防范,细排查,夯实电梯安全监管基础

一是严格落实电梯等特种设备安全“准入”、“准用”制度。加强对新增电梯等特种设备资质审查把关,认真做好特种设备安装改造维修告知、使用登记和数据库更新工作,全年共办理特种设备开工告知303个,设备929台(套)。

二是认真制定日常监察计划。对全区681家重点单位,细化任务每月安排检查,全年共检查特种设备使用单位970家,设备5021台套。办理特种设备开工告知303个,设备929台(套)。下达监察指令书164份,严重隐患859起,已整改851起,整改率99.07%。同时,市质监局转办和省特检院报送的1-9批次89260台套涉及武昌区超期未检和检验不合格特种设备清单的隐患整改工作已全部完成。处理特种设备投诉举报和群众电话投诉电梯问题525起(包括城市留言板),已全部办结,特种设备投诉举报办结率100%。全部按规定要求及时到现场检查处置并向投诉人及时电话回告,群众满意率100%

三是抓住关键时点提升保障效能。夏季高温和汛期,及时向电梯使用单位、维保单位和各工商所发处通知,全力保障夏季电梯使用安全,全区未出现因汛期和高温天气导致的电梯安全事故;做好重大节假日、省“两会”期间和重要外事活动的保障工作,及时对人流密集场所和重要外事活动举办场所进行特种设备安全隐患排查,确保设备安全运行;“安全生产月”期间,制定专项活动方案,认真贯彻落实省、市、区各级关于安全生产工作部署,以“全面落实企业安全生产主体责任”为主题,开展了全区范围内的主题宣传活动,增强了民众的特种设备安全意识。

3.严执法,重实效,问题导向消除安全隐患

一是加大执法力度树立执法权威。2017年我局共调查处理电梯等特种设备行政违法案件16起,其中包括违法安装电梯4起、使用超期未检和检验不合格电梯7起,维保单位违法违规案件3起,其他案件2起,目前已结案7起,9起正在调查办理中。同时,针对各街道检查中发现的隐患和街道日常检查报送的隐患情况,及时召开现场协调会,多方发力,加强隐患整治力度,全年共帮助街道解决22家小区110台电梯安全隐患。

二是查封存在严重安全隐患的电梯设备。2017年我局对武昌区违法违规使用的4台电梯设备进行了查封。通过强有力的执法手段,给违法违规企业戴上“紧箍咒”,让违法违规企业认识到了特种设备安全的重要性,达到了安全监管的目的,有力的宣传了法律法规,落实了企业安全主体责任。

三是合理规划使用武昌区居民住宅电梯安全隐患整改专项资金。为全区电梯使用年限较长或存在严重安全隐患的小区电梯安全提供资金保障。2017年我局共申请200万武昌区居民住宅电梯安全隐患整改专项资金,对全区23个小区162台电梯开展了安全评估工作,并通过区财政局拨付140万至紫阳街、珞珈山街、中华路街、徐家棚街和粮道街,解决了部分小区电梯维修、改造时存在的资金困难,一批电梯安全隐患得到了消除。

三、当前住宅电梯安全监管存在的主要问题

住宅小区电梯安全问题,表面上是电梯管理、维保质量问题,而实质上是社区治理问题,需要通过社会治理创新综合手段解决问题。

1.“三无电梯”管理问题

“三无电梯”是指无物业管理单位、无维保单位、无维修基金的住宅电梯,或三者缺一的住宅电梯,统称为“三无电梯”,在去年至今开展的全区住宅电梯专项整治工作中,根据各街道清理普查,目前我区共有“三无电梯”53个小区313台,其中无物业管理的涉及9个小区16台、无维修基金的涉及46个小区302台、既无物业管理单位又无维修基金涉及2个小区5台。

无物业管理的住宅小区电梯存在的隐患体现在:一是由于未明确使用管理单位,无法落实安全主体责任,无人负责住宅电梯定期检验工作;二是日常电梯运行无序,无人管理,无人监督电梯维护保养,电梯维保质量不高、不维保、假维保现象严重;三是由于没有物业进行统一管理,电梯应急救援工作不能落实24小时值班制度,一旦电梯发生状况无法做到及时救援,存在严重安全隐患突出;四是当电梯需要修理、改造时筹措资金困难,增加电梯运行负荷,导致电梯运行故障频发。

无维修资金的住宅小区电梯存在的隐患体现在:一是由于无住房维修资金,无法对电梯出现问题时进行维修和保养;二是对已超期运行和必须进行更换的电梯出现资金困难;三是居民自筹难度较高。目前这一类住宅电梯的投诉现象非常普遍,2017年截至目前共收到此类投诉246起。

2.物业公司电梯安全管理和维保质量有待进一步加强

目前居民住宅小区电梯投诉量较高,在投诉反映的内容中的一个突出问题就是电梯应急救援问题,造成人民群众反响强烈。根据我局日常监管工作发现,主要存在以下几个方面的问题:一是住宅电梯管理的物业单位主体责任意识不强,未认真履行电梯运行定期巡查工作,造成电梯出现隐患被发现不及时以及隐患处理不及时;二是电梯维保单位未严格落实定期维保制度,甚至与物业单位相互勾结,不维保、假维保、维保质量不高现象时有存在,致使电梯超负荷运行形成隐患;三是住宅电梯出现困人现象时救援不通畅。由于电梯困人救援涉及多方面,救援体系的不完善以及救援程序的不科学、不规范,未能做到信息整合,时常出现救援工作不及时现象。

四、下一步工作思路

1.解决无住房维修资金和维修资金不足的问题。按照省、市电梯安全管理办法和市政府文件规定,结合武昌区开展的红色引擎工作,针对“三无”电梯存在的安全隐患,对无住房维修资金的住宅小区电梯实行“政府(街道)主导、房管部门协调、居民个人自筹”的形式,积极解决无住房维修资金和维修资金不足的问题。针对无物业管理的住宅小区电梯,我局按照省、市电梯安全管理办法和市政府规定,通报相关街道,由街道充分利用“红色物业”工作的开展,对无物业管理的住宅小区,做到逐一“销号”,实现物业管理全覆盖。积极向各街道推荐武汉市维保“红榜”中的优秀维保单位,淘汰一批维保质量不高、应急救援不及时的维保单位;

2.超高层电梯监管工作是监管工作的重点和难点,做好电梯维护保养监管工作尤为重要。2018年我局将申请资金,其中包括超高层建筑物及老旧小区电梯维保质量监督抽查资金,运用该项资金对全区超高层电梯实现抽查全覆盖,旨在有效解决武昌区超高层建筑物电梯安全的监管困境,规范电梯维保质量,保障超高层建筑物电梯乘坐运行安全;

3.推广“智慧电梯”工程,加快武昌区“互联网+电梯”的建设工作。目前“智慧电梯”作为武汉市“智慧城市”建设总体规划和2017年市政府“为民办十件实事”之一,是武汉市质监局主要负责建设的。其中“一键通”应急处置服务平台是“智慧电梯”的重要组成部分,武汉市电梯使用单位和维护保养单位通过登录对应的“智慧电梯”系统,录入所需信息,使监管单位能直接在网上对辖区电梯运行和维保情况进行监管, 而“一键通”应急处置服务平台能有针对性的提升电梯应急报警的智慧和电梯困人救援的及时性、准确性。

 

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